Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Par deux requêtes distinctes, la société civile immobilière (SCI) Willou et la SCI Roxane ont demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'annuler la délibération du 2 septembre 2021 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d'outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire n° PC 9711232100058 à la société Chris pour la construction de trois appartements et d'une villa sur un terrain situé rue de la colline à Gustavia.
Par un jugement n° 2200003-2200004 du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté leurs demandes.
Procédure devant la cour :
Par un arrêt avant-dire droit du 15 février 2024, la cour, statuant sur les requêtes n° 23BX00721 et 23BX00722 de la SCI Willou et de la SCI Roxane tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Saint-Barthélemy du 14 décembre 2022, ainsi que de la délibération du 2 septembre 2021, après avoir joint ces deux requêtes, a, d'une part, jugé que les casquettes et la forme des toits des deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal de la villa projetée ne respectent pas les dispositions de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy et, d'autre part, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, sursis à statuer sur ces requêtes, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, pour permettre à la société Chris de lui notifier un permis de régularisation de l'illégalité tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy, dans un délai de neuf mois, courant à compter de la notification de l'arrêt avant dire droit.
En ce qui concerne l'instance 23BX00721 :
Par des mémoires enregistrés les 19 juin et 13 novembre 2024, la société Chris a transmis le permis de régularisation qui lui a été accordé par une délibération du 1er juin 2024 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy, ainsi que le permis de régularisation qui lui a été accordé par une délibération de cette même autorité en date du 8 novembre 2024 en vue de régulariser le vice qui pourrait entacher la délibération du 1er juin 2024 et demande à la cour de constater la régularisation du vice relevé dans l'arrêt avant-dire droit du 15 février 2024.
Elle soutient que :
- alors que par l'arrêt avant-dire droit du 15 février 2024, la cour a estimé que la forme et l'implantation des casquettes prévues sur les deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal n'étaient pas conformes aux exigences de la carte d'urbanisme, elle a déposé une demande de permis de régularisation supprimant lesdites casquettes et modifiant les toitures ; aucune autre modification n'a été apportée au projet ;
- ce permis de régularisation a pleinement régularisé le vice tiré de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy ;
- elle produit en tout état de cause la délibération du 8 novembre 2024, délivrant un permis de régularisation pour régulariser le vice qui affecterait prétendument, d'après la SCI Roxane, la délibération du 1er juin 2024 conformément aux dispositions de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme.
En ce qui concerne l'instance 23BX00722 :
Par des mémoires enregistrés les 19 juin, 29 octobre, 12 et 22 novembre 2024, la société Chris a transmis le permis de régularisation qui lui a été accordé par une délibération du 1er juin 2024 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy, ainsi que le permis de régularisation qui lui a été accordé par une délibération de cette même autorité en date du 8 novembre 2024 en vue de régulariser le vice qui pourrait entacher la délibération du 1er juin 2024 et conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu'une somme de 10 000 euros soit mise à la charge la SCI Roxane en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- alors que par l'arrêt avant-dire droit du 15 février 2024, la cour a estimé que la forme et l'implantation des casquettes prévues sur les deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal n'étaient pas conformes aux exigences de la carte d'urbanisme, elle a déposé une demande de permis de régularisation supprimant lesdites casquettes et modifiant les toitures ; aucune autre modification n'a été apportée au projet ;
- ce permis de régularisation a pleinement régularisé le vice tiré de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy ;
- le moyen tiré de ce que le permis de construire de régularisation serait entaché d'un vice propre, tenant en l'absence de consultation de l'architecte des bâtiments de France (ABF), n'est pas de nature à en justifier l'annulation, dès lors qu'il n'a pas été de nature à avoir exercé une influence sur le sens de la décision ou à avoir privé les intéressés d'une garantie ; d'une part, le projet initial a déjà fait l'objet d'un avis de l'ABF ; d'autre part, les modifications apportées, qui entrainent la suppression d'éléments, apparaissent mineures et ne nécessitaient pas un nouvel avis ; en tout état de cause, par un délibération n°2024-1498 CE, adoptée le 8 novembre 2024 par le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy, un permis de régularisation a été accordé pour régulariser le vice qui affecterait prétendument la délibération du 1er juin 2024, conformément aux dispositions de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme ; à supposer que cette délibération soit elle-même illégale, son annulation ferait revivre la délibération antérieure du 1er juin 2024, qui a permis la régularisation des vices entachant le permis de construire initial, le vice entachant le permis de construire modificatif, qui constituerait un vice propre, pouvant fait l'objet d'une régularisation, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ; en tout état de cause, la méconnaissance du délai de retrait invoqué a pour seul objet de protéger le pétitionnaire dans ses droits acquis à l'encontre de l'administration, ce qui n'est pas le cas de la société Roxane.
Par des mémoires enregistrés les 8 octobre et 22 novembre 2024, la SCI Roxane, représentée par Me Eard-Aminthas, confirme ses précédentes écritures et demande en outre d'annuler le permis de régularisation délivré le 1er juin 2024 à la société Chris par la collectivité de Saint-Barthélemy.
Elle soutient que :
- le permis de régularisation délivré le 1er juin 2024 vise l'avis réputé favorable de l'ABF en date du 20 mai 2024 ; alors qu'un nouvel avis de l'ABF était effectivement requis dès lors que les modifications étaient de nature à affecter l'aspect de la construction, un avis tacite sur ce projet, qui se situe dans les abords d'un monument historique, à savoir l'église catholique et le clocher de Gustavia, ne pouvait intervenir que dans un délai de deux mois à compter de sa saisine, par application de l'article 133-23 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, qui constitue une exception à l'article 133-21 du même code ;
- alors que la demande de régularisation a été déposée le 15 avril 2024 et affichée le lendemain, l'avis tacite de l'ABF n'a pu intervenir avant la mi-juin 2024 ; il en résulte que l'ABF ne peut être considéré comme ayant donné son accord sur le permis de régularisation délivré le 1er juin 2024 ;
- la délibération n°2024-1498 CE du 8 novembre 2024 porte retrait illégal de la délibération du 1er juin 2024 dont elle est censée régulariser le vice, dès lors que le délai de retrait a expiré au 1er septembre 2024 par application de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ; au demeurant, elle se réfère à un avis réputé favorable de l'ABF en date du 16 août 2024 qui n'est pas justifié au regard d'une date de saisine de ce dernier au 16 juin 2024.
Par un mémoire enregistré le 30 octobre 2024, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, qu'une somme de 6 000 euros soit mise à la charge la SCI Roxane en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que ;
- la société requérante ne conteste pas que le permis du 1er juin 2024 a régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy ;
- le moyen tiré de ce que le permis de régularisation du 1er juin 2024 serait entaché d'un vice propre, tenant en l'absence de consultation de l'architecte des bâtiments de France, n'est pas fondé, dès lors que le projet initial a déjà fait l'objet d'un avis de l'ABF et que le caractère limité des modifications apportées ne nécessitait pas un nouvel avis ; en tout état de cause, la cour devrait, le cas échéant, prononcer un sursis à statuer, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de laisser un délai nécessaire pour obtenir le même permis de construire de régularisation, expurgé de ce vice de légalité externe qui lui est propre.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code du patrimoine ;
- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Béatrice Molina-Andréo,
- les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Tissot, représentant la SCI Willou et la SCI Roxane, de Me Destarac, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy et de Me Crottet, représentant la société Chris.
Considérant ce qui suit :
1. Par une délibération en date du 2 septembre 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire à la société Chris pour la construction de trois appartements indépendants et d'une villa avec piscine, sur un terrain constitué des parcelles AL 892 et AL 893. Par deux requêtes distinctes, la société Willou et la société Roxane ont demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'annuler cette délibération. Par un jugement du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy, après avoir procédé à une jonction, a rejeté leurs demandes. Par deux requêtes distinctes n°23BX00721 et 23BX00722, la SCI Willou et la SCI Roxane ont relevé appel de ce jugement.
2. Par un arrêt avant-dire droit du 15 février 2024, la cour, après avoir joint ces deux requêtes, a, d'une part, jugé que les casquettes et la forme des toits des deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal de la villa projetée ne respectent pas les dispositions de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy et, d'autre part, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, sursis à statuer sur ces requêtes, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, pour permettre à la société Chris de lui notifier un permis de construire modificatif régularisant l'illégalité tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy, dans un délai de neuf mois, courant à compter de la notification de l'arrêt avant-dire droit. Par un mémoire enregistré dans les deux instances le 19 juin 2024, la société Chris a transmis à la cour le permis de régularisation qui lui a été accordé par une délibération du 1er juin 2024 de conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy. Par un nouveau mémoire enregistré respectivement dans les deux instances n°23BX00722 et 23BX00721, les 12 et 13 novembre 2024, la société Chris a transmis à la cour la délibération du 8 novembre 2024 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy, rapportant la délibération du 1er juin 2024 et lui accordant un nouveau permis de régularisation.
Sur la régularisation du vice, tiré de la méconnaissance de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy, retenu dans l'arrêt avant-dire droit :
3. Aux termes de l'article U 8 du règlement de la carte d'urbanisme : " Il est nécessaire de respecter l'écriture et l'architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. (...). II. - Toitures : 1) Les toitures devront être composées à proportion minimum de 70 % par bâtiment de toitures à quatre pans. La partie qui n'est pas couverte par la toiture à quatre pans devra être traitée en toit terrasse (...). Les toitures principales devront avoir des pans compris entre 30° et 45°. Les avant-toits, appentis ou galeries couvertes pourront avoir une pente inférieure. (...) III -Façades :(...) Les matériaux des façades et des clôtures, dans leur aspect et leur coloration comme dans leur agencement, doivent respecter l'écriture architecturale traditionnelle de l'île ". Le lexique annexé à la délibération n° 2020-074 définit les casquettes comme des " avant-toits traditionnels à Saint- Barthélemy qui suivent la pente de la toiture principale, avec une pente différente " et les avant-toits comme " l'ensemble des parties d'un toit en surplomb par rapport au nu de la façade ".
4. Il ressort des pièces du dossier qu'à la suite de l'arrêt avant-dire droit de la cour du 15 février 2024, le pétitionnaire a prévu de supprimer les casquettes jugées irrégulières des deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal de la villa. Le dossier de demande de permis de régularisation, et en particulier le plan de toitures 134-4*5 en page 25 et l'aperçu des modifications par le biais des vues aériennes et des plans de coupe en page 24, met en évidence la suppression de ces casquettes et la couverture des immeubles concernés par des toitures à quatre pans typiques de l'architecture traditionnelle de l'île. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier et il n'est d'ailleurs pas soutenu que ces plans comporteraient des inexactitudes ou ferait apparaître une méconnaissance des dispositions de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme. Dans ces conditions, le permis de régularisation du 8 novembre 2024 a régularisé le vice retenu dans l'arrêt de 15 février 2024.
Sur le moyen tiré de l'absence d'accord de l'architecte des bâtiments de France (ABF) sur le permis de de régularisation du 1er juin 2024 :
5. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
6. D'une part, aux termes de l'article L. 621-32 du code du patrimoine, applicable à Saint-Barthélémy : " Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d'un monument historique ou des abords. / Lorsqu'elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l'urbanisme ou au titre du code de l'environnement, l'autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues à l'article L. 632-2 du présent code ". Selon l'article L.632-1 du même code " Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. (...) / L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable ". Aux termes du I de l'article L. 632-2 du même code dans sa version alors applicable : " L'autorisation prévue à l'article L. 632-1 est, sous réserve de l'article L. 632-2-1, subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. (...). En cas de silence de l'architecte des Bâtiments de France, cet accord est réputé donné. / (...) L'autorisation délivrée énonce, le cas échéant, les prescriptions motivées auxquelles le demandeur doit se conformer ".
7. D'autre part, aux termes de l'article 133-7 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le service chargé de l'urbanisme procède, au nom de la collectivité, à l'instruction de la demande ou de la déclaration et recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. / (...) ". Aux termes de l'article 133-21 du même code : " Les personnes publiques, services ou commissions consultés qui n'ont pas fait connaître leur réponse dans le délai d'un mois à dater de la réception de la demande d'avis, sont réputés avoir émis un avis favorable. ". Aux termes de l'article 133-23 du même code : " Par exception aux dispositions de l'article 133-21, le délai à l'issue duquel l'architecte des Bâtiments de France est réputé avoir donné son avis conforme est, conformément à l'article R. 423-67 du code de l'urbanisme national, de deux mois lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques. / (...) ".
8. Lorsque l'autorité compétente demande, sans y être légalement tenue, l'avis d'un organisme sur un projet de texte, elle doit procéder à cette consultation dans des conditions régulières. Néanmoins, elle conserve, dans cette hypothèse, la faculté d'apporter au projet, après consultation, toutes les modifications qui lui paraissent utiles, quelle qu'en soit l'importance, sans être dans l'obligation de saisir à nouveau cet organisme.
9. La SCI Roxane soutient que si la délibération du 1er juin 2024 mentionne " l'avis réputé favorable de l'ABF en date du 20 mai 2024 ", ce permis de régularisation a été délivré sans l'accord préalable de l'ABF, dès lors que le délai de deux mois dont ce dernier disposait à la suite de sa saisine, qui serait intervenue le 24 avril 2024, pour rendre un avis implicitement favorable en application des dispositions précitées de l'article 133-23 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, ne pouvait être arrivé à terme à la date du 1er juin 2024 à laquelle le permis de régularisation a été accordé.
10. Toutefois, la délibération du 1er juin 2024 a été rapportée par la délibération du 8 novembre 2024, qui vise désormais un " avis réputé favorable de l'ABF en date du 16 août 2024 ". Il ressort des pièces du dossier que si le projet, qui est situé dans les abords de l'église catholique et du clocher de Gustavia, classés monuments historiques, est soumis à l'accord de l'ABF, celui-ci a déjà rendu un avis favorable sur le projet initial le 1er avril 2021. Le permis de régularisation, qui a pour objet de rendre conforme le projet initial aux prescriptions de l'article U8 du règlement de la carte d'urbanisme en vue du respect de l'architecture traditionnelle dans le traitement de la toiture, a seulement pour objet de supprimer les casquettes jugées irrégulières des deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal de la villa. Eu égard à l'objet limité de cette modification, le permis de régularisation aurait pu légalement être accordé sans que soit à nouveau sollicité, préalablement à toute décision, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Si la consultation de l'ABF à laquelle s'est soumise, sans y être tenue, la collectivité de Saint-Barthélemy devait l'être dans des conditions régulières, l'expiration du délai de deux mois dont l'ABF disposait à la suite de sa saisine, qu'elle soit intervenue le 24 avril 2024 comme le soutient la société Roxane ou le 16 juin 2024 comme il se déduit de la délibération du 8 novembre 2024 en application des dispositions précitées de l'article 133-23 du code de l'urbanisme, a en toute hypothèse fait naitre un avis implicitement favorable avant l'édiction dudit permis de régularisation du 8 novembre 2024. Dans ces conditions, à le supposer initialement avéré, le vice a été régularisé dans le cadre du nouveau permis de régularisation obtenu le 8 novembre 2024. Par suite, et alors que la société Roxane ne peut utilement faire valoir que le retrait auquel la délibération du 8 novembre 2024 procède serait intervenu après l'expiration du délai de trois mois prévu par les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme dès lors qu'il a nécessairement été prononcé sur demande de son bénéficiaire, le moyen tiré de l'irrégularité de l'avis émis par l'ABF ne peut qu'être écarté.
11. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Roxane et la SCI Willou ne sont pas fondés à se plaindre de ce que par le jugement du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 2 septembre 2021 et que la SCI Roxane n'est pas fondée à demander l'annulation du permis de régularisation délivré le 1er juin 2024.
Sur les frais liés aux instances :
12. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : Les requêtes de la SCI Roxane et de la SCI Willou sont rejetées.
Article 2 : Les conclusions des parties présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Roxane, la SCI Willou, la SCI Chris et la collectivité de Saint-Barthélemy.
Délibéré après l'audience du 28 novembre 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Béatrice Molina-Andréo, présidente,
M. Nicolas Normand, président-assesseur,
Mme Kolia Gallier Kerjean, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.
Le président assesseur
Nicolas NormandLa présidente rapporteure,
Béatrice Molina-Andréo
La greffière,
Sylvie Hayet
La République mande et ordonne au représentant de l'État à Saint-Barthélemy en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 23BX00721, 23BX00722
