Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... A... et Mme C... D... ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 15 septembre 2022, par lequel le maire de Villeneuve-sur-Lot a délivré à la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine un permis de construire portant sur la démolition des bâtiments existants, la construction d'une résidence de cinquante-six logements et la création de cinquante-neuf places de stationnement, sur un terrain cadastré section EO parcelles n°183, 184, 185 et 320 situé avenue Albert Goudounèche.
Par un jugement n° 2205989 du 30 octobre 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des pièces enregistrées les 14 et 18 décembre 2023, M. B... A... et Mme C... D..., représentés par Me Tandonnet, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 30 octobre 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 15 septembre 2022 du maire de Villeneuve-sur-Lot ;
3°) de mettre à la charge de toute partie perdante le versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
- le projet architectural est insuffisant au regard des dispositions de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme ; d'une part, la description des abords du projet, par la notice, ne respecte pas les exigences de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme en ce qui concerne les habitations immédiatement voisines du projet, et plus particulièrement leur maison qui n'est pas mentionnée alors qu'elle figure comme " belle maison " dans le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté d'agglomération du Grand Villeneuvois (CAGV) et doit être protégée au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme et de l'article 4.2.2 du PLUi applicable dans toutes les zones, ce qui a été de nature à tromper le service instructeur en ce qui concerne la bonne intégration paysagère du projet ; d'autre part, le plan de masse ne comporte aucune indication relative aux modalités de raccordement effective au réseau public, en particulier en ce qui concerne le gaz et l'électricité, en méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté contesté méconnait les dispositions de l'article 5.2.1 du règlement du PLUi relatif aux hauteurs de construction, dès lors qu'il prévoit une hauteur inférieure à celle prévue par les dispositions du PLUi, applicables même en présence d'une seule maison mitoyenne ;
- il méconnait les dispositions de l'article 9.1.1 du PLUi relatif aux conditions de desserte des terrains, aucun accès n'étant prévu par l'impasse Diderot contrairement à ce qu'a jugé le tribunal ;
- il méconnait les dispositions des articles 1er et 2 du règlement du plan de prévention des risques naturels (PPRN) retrait-gonflement des argiles, en ce que des arbres seront implantés à une distance par rapport aux bâtiments bien inférieure à leur hauteur à maturité, et en ce qu'il n'est pas prévu de dispositif étanche entre les terrasses projetées en pied des logements, ni de dispositif de captage des eaux de faible profondeur et de drainage ;
- il méconnait les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, en ce qu'il autorise un accès uniquement sur une avenue accidentogène et ne prévoit pas d'aire de retournement des véhicules sur la voie en impasse de plus de 100 mètres à l'intérieur de la résidence, ce qui sera de nature à compromettre l'intervention des services d'incendie et de secours.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er mars 2024, la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine, représentée par Me Durand, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme soient appliqués et en toute hypothèse, à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 avril 2024, la commune de Villeneuve-sur-Lot, représentée par Me Ferrant, conclut au rejet de la requête à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors, d'une part qu'il n'est pas justifié de la notification de la requête prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, d'autre part, que les requérants ne disposent pas d'un intérêt à agir ;
- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Béatrice Molina-Andréo,
- les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Robert, représentant la commune de Villeneuve-sur-Lot
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 15 septembre 2022, le maire de la commune de Villeneuve-sur-Lot (Lot-et-Garonne) a délivré à la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine un permis de construire portant sur la démolition des bâtiments existants, la construction d'une résidence de cinquante-six logements et la création de cinquante-neuf places de stationnement, sur un terrain cadastré section EO parcelles n°183, 184, 185 et 320, avenue Albert Goudouneche. M. B... A... et Mme C... D..., propriétaires d'un terrain bâti contigu au projet, cadastrée EO n°182, ont saisi le tribunal administratif de Bordeaux d'une demande tendant à l'annulation de cet arrêté. Par la présente requête, ils demandent l'annulation du jugement du 30 octobre 2023 par lequel le tribunal a rejeté leur demande.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. Aux termes de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords ". Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; (...) ". Aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / (...) ".
3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. En premier lieu, il ressort du dossier de demande de permis de construire que la notice descriptive détaille l'état initial du terrain et de ses abords comme se situant sur le site de l'ancienne manufacture de chaussures de l'usine Bournac, le terrain bordant un axe important de la ville, à savoir l'avenue Albert Goudouneche. Elle précise que le quartier présente un tissu mixte principalement composé de petits immeubles en R+2 et de maisons individuelles, à proximité du collège Anatole France, de l'EHPAD " résidence du port de Gajac " et du centre des finances publiques de Villeneuve-sur-Lot. Le dossier de demande de permis de construire comporte également des documents graphiques, un plan de situation, des vues aériennes et une série de planches photographiques permettant d'apprécier l'implantation de la construction projetée dans son environnement immédiat et d'identifier les immeubles à proximité, dont l'habitation des requérants. Il en résulte que l'ensemble de ces documents a permis au service instructeur d'apprécier l'état initial du terrain et de ses abords. Si le dossier de demande ne mentionne pas que l'habitation des requérants est identifiée au plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté d'agglomération du Grand Villeneuvois comme une " belle maison " et bénéficie à ce titre d'une protection au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, cette circonstance, alors que l'administration ne pouvait ignorer cette identification contenue dans le recueil des éléments de patrimoine identifiés et protégés, en pièce n°4.2 de son PLUi, n'a pas été de nature à fausser son appréciation sur le respect par le projet, qui se situe entre 13 mètres au minimum et 22 mètres au maximum des limites séparatives de ladite maison, des prescriptions de l'article 4.2.2 du règlement du PLUi, prévoyant que lorsque le projet de construction jouxte un élément de patrimoine identifié et protégé par le PLUi, une implantation particulière peut être imposée afin de préserver les caractéristiques architecturales ou paysagères de l'élément concerné. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté.
5. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier, alors que les bâtiments existants sont déjà raccordés aux réseaux publics, que la notice descriptive du dossier de demande précise que " l'alimentation et les évacuations de la parcelle se feront à partir du réseau public sur rue, suivant les plans VRD en annexe ". Si les requérants admettent en appel que la notice technique de gestion des eaux usées et eaux pluviales comprise dans le dossier de permis de construire et l'avis de la société aquitaine de gestion urbaine (AGUR) sollicité par la commune de Villeneuve-sur-Lot, indiquant que le terrain est desservi en assainissement collectif et eau potable, ont suffisamment permis de renseigner le service instructeur sur ces points, ils font état de ce que le plan de masse joint à la demande de permis de construire n'indique pas les modalités selon lesquelles la construction sera en particulier raccordée aux réseaux publics de gaz et d'électricité. Toutefois, la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine et la commune de Villeneuve-sur-Lot soutiennent sans être contredites que le projet n'est pas alimenté par le gaz. Par ailleurs, l'arrêté accordant le permis de construire en litige vise un avis d'ENEDIS, gestionnaire du réseau d'électricité du 27 juin 2022, prescrivant la réalisation d'une extension du réseau, auquel était joint un plan matérialisant les extensions nécessaires à l'opération envisagée, et mentionne en son article 3, que l'extension du réseau d'électricité pour assurer le raccordement sera à la charge du pétitionnaire. Ainsi, il ressort des pièces du dossier que l'autorité administrative n'a pas été empêchée d'apprécier exactement la situation de la construction projetée au regard des équipements publics devant la desservir. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté.
6. En troisième lieu, aux termes de l'article 5.2.1 du PLUi, dans la zone UAb, dans laquelle se situe la construction projetée : " La hauteur des constructions de premier plan sur voie publique ou sur espace public doit être harmonisée avec celle de constructions voisines, selon les modalités suivantes : / (...) - en dehors du périmètre du SPR, la hauteur sera: / soit égale à la hauteur d'une des constructions mitoyennes existantes, / soit approximativement égale à la moyenne des hauteurs des constructions comprises dans la séquence de voie si celle-ci présente une unité architecturale et ou urbaine. / - En l'absence de constructions mitoyennes existantes et sauf disposition contraire en application du SPR du Grand Villeneuvois, la hauteur des constructions de premier plan sur voie publique ou sur espace public ne peut excéder les hauteurs suivantes, mesurées selon les modalités indiquées dans les dispositions générales : /- 10 mètres au sommet de la façade ou de l'acrotère, /- 12 mètres au faîtage. / (...) ".
7. Il ressort des termes mêmes des dispositions citées au point précédent que la hauteur des constructions de premier plan sur voie publique ou sur espace public ne peut excéder, en l'absence de plusieurs constructions mitoyennes existantes, et sauf dispositions contraires en lien avec le site patrimonial remarquable du Grand Villeneuvois, 10 mètres au sommet de la façade ou de l'acrotère et 12 mètres au faîtage. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la construction projetée comprend une seule construction mitoyenne à l'ouest, de sorte que ces dispositions, prévues en cas d'absence de pluralité de maisons mitoyennes, sont applicables. Or, il ressort des plans de façade joints au dossier de demande de permis, que la construction envisagée comporte une hauteur de façade de 8,17 mètres et des hauteurs de faîtage comprises entre 7,73 et 10,20 mètres, soit en-deçà des hauteurs maximales réglementairement prévues. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 5.2.1 du PLUi doit être écarté comme manquant en fait.
8. En quatrième lieu, aux termes de l'article 9.1.1 du PLUi, applicable en zone Uab : " Conditions d'accès : / Nombre et positionnement / Les accès doivent être adaptés à la destination et à l'importance de l'opération qu'ils desservent. Ils doivent être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (largeur, positionnement, pente). / Le nombre et la localisation des accès devront être déterminés en tenant compte : /- des besoins liés au bon fonctionnement de l'opération ; - des contraintes liées au bon fonctionnement des voies de desserte et à la sécurité de leurs usagers. / Dans le cas de plusieurs accès successifs, ceux-ci sont dans la mesure du possible regroupés 2 à 2. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, les accès doivent sauf impossibilité technique s'effectuer à partir de la voie présentant le moindre risque pour la circulation générale. Le positionnement des accès doit respecter les dispositions prévues le cas échéant par les orientations d'aménagement et de programmation pour le site considéré. (...) ".
9. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée est accessible par l'avenue Albert Goudounèche et borde, en fond de parcelle, l'impasse Diderot, dont il est prévu qu'elle constitue, à terme, pour fluidifier la circulation, un second accès à la résidence. Il ressort des pièces du dossier que l'avenue Albert Goudounèche, qui est large, est en ligne droite et permet une parfaite visibilité, que la vitesse y est limitée à 30 kilomètres / heure et y est régulée par des ralentisseurs situés à proximité immédiate du terrain d'assiette. Par ailleurs, le portail, dont la largeur permettra le croisement des véhicules, aura un recul minimum de six mètres du bord de la chaussée, permettant ainsi de créer un espace d'attente pour les véhicules en dehors de l'avenue. Alors que le projet prévoit la réalisation de cinquante-six logements et cinquante-neuf places de stationnement, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'accès par l'impasse Diderot, intégrée dans un tissu pavillonnaire, aurait présenté un moindre risque pour la circulation générale. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 9.1.1 du PLUi doit être écarté.
10. En cinquième lieu, aux termes de l'article 1er du chapitre III du titre II du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) relatif aux mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux dans le département du Lot-et-Garonne : " Est interdite : / Toute nouvelle plantation d'arbre ou d'arbuste à une distance de tout bâtiment existant, ou du projet, inférieure à sa hauteur à maturité (1,5 fois en cas d'un rideau d'arbres ou d'arbustes) sauf mise en place d'un écran anti-racines d'une profondeur minimale de 2 m à partir du terrain naturel (niveau du sol) interposé entre la plantation et les bâtiments ". Aux termes de l'article 2 du même chapitre : " Sont prescrits les mesures suivantes : / (...) - le captage des écoulements de faibles profondeurs, lorsqu'il existent, par un dispositif de drainage périphérique situé à une distance minimale de 2 m de tout bâtiment ; / (...) - la mise en place sur toute la périphérie du bâtiment projeté, à l'exception des parties mitoyennes avec un terrain déjà construit ou revêtu, d'un dispositif s'opposant à l'évaporation (terrasse ou géomembrane enterrée par exemple) et d'une largeur minimale d'1,5 m ; /- la mise en place d'écrans anti-racines d'une profondeur minimale de 2 m entre le bâtiment projeté et tout arbre ou arbuste existant situé à une distance inférieure à sa propre hauteur à maturité ou, à défaut, l'arrachage des arbres concernés ".
11. Il ressort des pièces du dossier que l'article 11 de l'arrêté attaqué prescrit au bénéficiaire du permis de construire de respecter les prescriptions du PPRN relatif aux mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux dans le département du Lot-et-Garonne. D'une part, si les requérants relèvent qu'il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire que " les arbres seront implantés pour beaucoup à une distance bien inférieure à leur taille à maturité ", ils n'apportent, pas davantage en appel qu'en première instance, d'élément tangible et mesurable de nature à établir la réalité de cette affirmation, qui intéressera, le cas échéant, la phase d'exécution du permis. D'autre part, s'ils soutiennent qu'il manque, entre les terrasses situées en pied des logements, un dispositif étanche permettant de lutter contre l'évaporation et un dispositif de captage des eaux de faible profondeur et de drainage, il ressort du plan d'assainissement joint au dossier de demande de permis de construire que le pourtour du bâtiment dispose bien d'un réseau d'évacuation des eaux de pluie permettant de lutter contre l'évaporation et, à supposer qu'il existe des écoulements de faibles profondeurs au sens du PPRN, un drain ainsi qu'un ouvrage de régulation des eaux pluviales par rétention avec rejet à débit régulé. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'attestation produite au titre de l'article R. 431-16 précité du code de l'urbanisme, qu'aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause, que l'architecte du projet certifie que l'étude géotechnique sur la base de la norme NFP 94-500 a été réalisée et approuvée par un bureau d'étude structure, conformément au règlement du PPRN et que le projet prend en compte les conditions de réalisation déterminées par cette étude. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du PPRN relatif aux mouvements différentiels de terrain liés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux dans le département du Lot-et-Garonne doit être écarté.
12. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
13. D'une part, si les requérants se prévalent du caractère accidentogène de l'avenue Albert Goudounèche, cette affirmation est contredite par les pièces du dossier qui font ressortir, ainsi qu'il a été dit plus haut, que cette voie, de bonne largeur, est en ligne droite et permet une parfaite visibilité, que la vitesse y est limitée à 30 kilomètres / heure et y est régulée par des ralentisseurs situés à proximité immédiate du terrain d'assiette. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, que la chaussée de la voie interne du projet, aménagée en L, comporte une largeur de 5,50 mètres à 9 mètres dans le virage. Dans ces conditions, et en dépit de l'absence d'aire de retournement spécifique, les manœuvres des véhicules de secours et de lutte contre l'incendie pour sortir de la résidence pourront se faire en toute sécurité. Par suite, c'est à bon droit que le tribunal administratif de Bordeaux a jugé que le projet ne méconnaissait pas les dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
14. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense par la commune de Villeneuve-sur-Lot, que M. A... et Mme D... ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Villeneuve-sur-Lot du 15 septembre 2022.
Sur les frais liés à l'instance :
15. Les dispositions de l'article 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine et de la commune de Villeneuve-sur-Lot, qui n'ont pas la qualité de parties perdantes, la somme que demandent les requérants au titre des frais liés à l'instance. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de ces derniers la somme de 1 000 euros à verser à la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine et la somme de 1 000 euros à verser à la commune de Villeneuve-sur-Lot sur le fondement des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. A... et Mme D... est rejetée.
Article 2 : M. A... et Mme D... verseront la somme de 1000 euros à la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine et la somme de 1 000 euros à la commune de Villeneuve-sur-Lot sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A..., à Mme C... D..., à la société Nexity IR Programmes Esprit Village Aquitaine et à la commune de Villeneuve-sur-Lot.
Délibéré après l'audience du 23 janvier 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Evelyne Balzamo, présidente,
Mme Béatrice Molina-Andréo, présidente-assesseure,
Mme Héloïse Pruche-Maurin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 13 février 2025.
La rapporteure,
Béatrice Molina-Andréo
La présidente,
Evelyne Balzamo La greffière,
Sylvie Hayet
La République mande et ordonne au préfet de Lot et Garonne en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 23BX03067
