Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme G... B... veuve D..., Mme A... D..., M. F... D... et M. H... D... ont demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler l'arrêté du 27 décembre 2018 par lequel le maire d'Ajaccio a accordé un permis de construire à la SARL Palmyre pour une construction à usage de résidence de tourisme sur la parcelle cadastrée section AH nos 64 et 65 au lieu-dit " Aspretto " ainsi que la décision du 11 mars 2019 par laquelle le maire d'Ajaccio a rejeté le recours gracieux qu'ils ont formé à l'encontre de cet arrêté, d'ordonner une expertise aux fins de définir le terrain naturel au moment de la demande de permis de construire et d'établir une comparaison avec les éléments fournis lors de cette demande et de mettre à la charge solidaire de la SARL Palmyre et de la commune d'Ajaccio une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1900595 du 28 juillet 2020, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du 27 décembre 2018 et la décision du 11 mars 2019.
Par une ordonnance n° 20MA03699 du 22 octobre 2020, la présidente de la Cour administrative d'appel de Marseille a transmis ce recours au Conseil d'Etat en application des dispositions de l'article R 351-2 du code de justice administrative.
Par une ordonnance n°445663 du 25 novembre 2021, le président de la section du contentieux du Conseil d'Etat a attribué le jugement de cette affaire à la Cour administrative d'appel de Marseille.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 septembre 2020 et 22 avril 2022, ce dernier mémoire enregistré après la clôture de l'instruction n'ayant pas été communiqué et un dépôt de pièces du 7 octobre 2020, la SARL Palmyre, représentée par la SELARL LLC et associés, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 28 juillet 2020 du tribunal administratif de Bastia ;
2°) de rejeter les conclusions des consorts D... ;
3°) de mettre à la charge des consorts D... la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande des consorts D... est irrecevable en raison de sa tardiveté ;
- la hauteur du bâtiment ne dépasse pas les 9 mètres autorisés et les distances aux limites séparatives n'excèdent pas 4 mètres ;
- comme l'a jugé le tribunal, les autres moyens de la demande de première instance ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 mars 2022, Mme G... B... veuve D..., Mme A... D..., M. F... D... et M. H... D..., représentés par Me Giovannangeli, concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la SARL Palmyre et de la commune d'Ajaccio une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les moyens soulevés par la SARL Palmyre ne sont pas fondés ;
- la fraude est incontestable.
La requête a été communiquée à la commune d'Ajaccio qui n'a pas produit d'observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. E...,
- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,
- et les observations de Me Faure, représentant la société Palmyre, et de Me Pedignielli, substituant la SCP Morelli Maurel et associés, représentant les consorts D....
Une note en délibéré présentée par Me Giovannangeli pour Mme G... B... veuve D..., Mme A... D..., M. F... D... et M. H... D..., a été enregistrée le 3 mai 2022.
Une note en délibéré présentée par Me Faure-Bonaccorsi pour la SARL Palmyre a été enregistrée le 9 mai 2022.
Une note en délibéré présentée par Me Giovannangeli pour Mme G... B... veuve D..., Mme A... D..., M. F... D... et M. H... D..., a été enregistrée le 10 mai 2022.
Considérant ce qui suit :
1. Mme B... veuve D... et autres ont demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler l'arrêté du 27 décembre 2018 par lequel le maire d'Ajaccio a accordé un permis de construire à la SARL Palmyre pour une construction à usage de résidence de tourisme sur la parcelle cadastrée section AH n°64 et n°65 au lieu-dit " Aspretto " ainsi que la décision du 11 mars 2019 par laquelle le maire d'Ajaccio a rejeté le recours gracieux qu'ils ont formé à l'encontre de cet arrêté. La SARL Palmyre relève appel du jugement du 28 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Bastia a fait droit à cette demande.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. D'abord, il y a lieu, par adoption des motifs appropriés des premiers juges, qui ne sont pas sérieusement contestés en appel, de rejeter la fin de non-recevoir tenant à la tardiveté de la demande de première instance.
3. Ensuite, l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ajaccio applicable à la date de l'arrêté attaqué prévoit en son premier paragraphe que : " L'implantation de la construction est réalisée de telle façon que la distance (L) mesurée horizontalement de tout point de ladite construction au point le plus proche de la limite concernée soit au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction à édifier, sans être inférieure à 4 mètres, soit L = H/2 et L ) 4 mètres ". L'article UD10 du même règlement prévoit en son premier paragraphe que : " La hauteur des constructions, définie et mesurée comme il est indiquée à l'annexe 2 du présent règlement, ne peut excéder : - en UD : 9 mètres et trois niveaux (...) ". L'annexe 2 du règlement du plan local d'urbanisme précise, pour les constructions dont la " façade principale " est implantée sur un espace privé, comme c'est le cas en l'espèce, que " la hauteur se mesure, sur la façade donnant sur cet espace, à partir du terrain naturel jusqu'à l'égout du toit ou à l'arase de l'acrotère, à la date de la demande de permis de construire ", et que " lorsque le terrain est en pente, la hauteur de chaque façade est mesurée par rapport à un plan parallèle au sol naturel, ce plan étant situé à une hauteur égale à la hauteur absolue ". Cette même annexe 2 définit le niveau du sol naturel comme " le niveau du sol avant tous travaux ", tandis qu'elle définit le niveau du sol excavé comme " le niveau du sol après travaux de déblaiement ".
4. Comme l'a jugé le tribunal après usage, à juste titre, de ses pouvoirs d'instruction, les documents fournis par la SARL Palmyre ne permettent pas de s'assurer du respect du maximum de la hauteur autorisée par le plan local d'urbanisme. Il ressort de l'examen du dossier que le niveau du sol naturel ne correspond pas au niveau du sol indiqué dans la demande de permis de construire. Ainsi, Mme B... veuve D... et autres affirment, sans être sérieusement contredits, en produisant des photographies suffisamment probantes, que le niveau naturel du sol était à un niveau autre que celui mentionné dans les pièces du dossier déposé en mairie. Ils font également état de manœuvres ultérieures du pétitionnaire, suffisamment établies, qui ont consisté à surélever le sol par amenées de terre sur le site, de manière à priver de pertinence tout examen actuel du site du projet. Ces éléments sont confirmés par le relevé topographique du mois de juillet 2017, communiqué à la suite d'une demande spécifique de la cour, le 13 avril 2022, qui ne comporte, en ce qui concerne le terrain d'assiette, aucune côte supérieure à 10,89 mètres NGF alors que la toiture est située au-delà de 20 mètres NGF. Dans ces conditions, c'est à bon droit, que le tribunal a jugé que le projet méconnaissait les dispositions de l'article UD7 et UD10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Ajaccio et Mme B... veuve D... et autres sont également fondés en appel à soutenir que le permis a été obtenu par fraude.
Sur la régularisation :
5. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir, d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
6. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même (Section 2 octobre 2020, n° 438318, A M. C...). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le vice constaté résulte de manœuvres frauduleuses.
7. En l'occurrence, le vice relevé au point 4 a la nature de manœuvres frauduleuses. Il en résulte que, compte tenu de cette fraude, le vice relevé par la cour ne peut être regardé comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
8. Il résulte de ce qui précède que la société Palmyre n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du 27 décembre 2018.
Sur les frais du litige :
9. Mme B... veuve D... et autres n'ayant pas la qualité de parties perdantes à l'instance, les conclusions de la société Palmyre fondées sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. Il y a lieu sur le fondement des mêmes dispositions de mettre à la charge de la société Palmyre une somme globale de 3 000 euros à verser à Mme B... veuve D... et autres.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la société Palmyre est rejetée.
Article 2 : Il est mis à la charge de la société Palmyre une somme globale de 3 000 euros à verser à Mme B... veuve D... et autres sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme G... B... veuve D..., à Mme A... D..., à M. F... D..., à M. H... D..., à la commune d'Ajaccio et à la SARL Palmyre.
Copie en sera adressée à la procureure de la République près le tribunal judiciaire d'Ajaccio.
Délibéré après l'audience du 2 mai 2022, où siégeaient :
- M. Bocquet, président,
- M. Marcovici, président-assesseur,
- M. Merenne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 juin 2022.
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N° 21MA04551
