Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Erbajolo a demandé au tribunal administratif de Bastia de condamner la commune de Furiani à lui verser la somme totale de 2 119 865,43 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en conséquence de l'illégalité de l'arrêté de son maire du 17 février 2017 prononçant un sursis à statuer sur sa demande de délivrance d'un permis de construire et de l'arrêté du 15 février 2019 par lequel le même maire a retiré l'arrêté du 16 novembre 2018 portant délivrance dudit permis de construire, et de mettre à la charge de la commune de Furiani une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 2000729 du 21 octobre 2022, le tribunal administratif de Bastia a rejeté cette demande de la SCI Erbajolo et mis à sa charge la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Furiani au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 19 décembre 2022, la SCI Erbajolo, représentée par Me Fourmeaux, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 21 octobre 2022 ;
2°) de condamner la commune de Furiani à lui verser, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis :
. à titre principal, la somme de 2 119 865,43 euros ;
. à titre subsidiaire, la somme de 1 473 764,66 euros ;
. à titre infiniment subsidiaire, la somme de 120 464,50 euros ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Furiani la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
Sur la responsabilité de la commune de Furiani :
- les illégalités entachant les arrêtés des 17 février 2017 et 15 février 2019 sont fautives et engagent la responsabilité de cette commune à son égard ;
- les fautes ainsi commises par la commune de Furiani sont, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, directement à l'origine de ses préjudices ;
Sur les préjudices subis :
- à titre principal, elle est fondée à solliciter la somme de 2 119 865,43 euros décomposée ainsi qu'il suit :
. 342 719,98 euros, au titre de la perte de chiffre d'affaires ;
. 165 924,45 euros, au titre des loyers qu'elle a versés au propriétaire de la parcelle cadastrée section B n° 1243 ;
. 22 787 euros, au titre du dépôt de garantie ;
. 238 434 euros, au titre de divers frais de procédure ;
. 1 350 000 euros, au titre de la perte de sa valeur vénale ;
- à titre subsidiaire, elle est fondée à solliciter, en indemnisation des pertes de loyers, la somme de 1 473 764,66 euros, décomposée ainsi qu'il suit :
. 472 663,11 euros, pour la période du 1er janvier 2017 au 6 mai 2020 ;
. 552 475,13 euros, pour la période du 6 mai 2020 au 30 juin 2031 ;
. 448 626,42 euros, pour la période du 1er juillet 2031 au 30 juin 2040 ;
- à titre très subsidiaire, et si, par extraordinaire, la Cour devait considérer que l'ensemble des préjudices susmentionnés n'étaient pas directement imputables à la faute commise par la commune de Furiani, il n'en demeurerait pas moins qu'elle a subi un préjudice, pour la période du 1er janvier 2017 au 24 mai 2019, et qu'elle est fondée, à ce titre, à solliciter la somme de 120 464,50 euros.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er mars 2023, la commune de Furiani, représentée par Me Gouard-Robert, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Erbajolo au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les préjudices dont la SCI Erbajolo sollicite la réparation sont liés au sinistre intervenu dans la nuit du 25 au 26 juin 2016, à la résiliation automatique du bail en cause, qu'ils ressortent de son assurance et qu'ils sont sans lien de causalité avec les décisions de son maire.
Par une ordonnance du 2 novembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 4 décembre 2023, à 12 heures.
En application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, le conseil de la SCI Erbajolo a été invité, par un courrier du 3 avril 2024, à produire toute pièce de nature à justifier qu'elle s'est acquittée du paiement des honoraires du cabinet d'expertises Trillard à hauteur de la somme de 50 000 euros.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Lombart,
- les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique,
- et les observations de Me Fourmeaux, représentant la SCI Erbajolo, et de
Me Gouard-Robert, représentant la commune de Furiani.
Considérant ce qui suit :
1. Le 3 juillet 2007, la société civile immobilière (SCI) Erbajolo a conclu avec le propriétaire de la parcelle cadastrée section B n° 1243, située 5 chemin de la Corsitacce, au
lieu-dit Canale, sur le territoire de la commune de Furiani, un bail à construction d'une durée de vingt-quatre ans afin d'étendre un bâtiment destiné au stockage, conformément à un permis de construire qui avait été délivré à cette SCI le 20 avril 2007, avant de signer le 5 septembre suivant, avec la Société bastiaise d'équipement de la maison (SBEM), un contrat de bail commercial portant sur ce bâtiment ainsi agrandi. Dans la nuit du 25 au 26 juin 2016, un incendie accidentel a complètement détruit cet entrepôt commercial. Le 26 septembre 2016, la SCI Erbajolo a déposé, auprès du service de l'urbanisme de la commune de Furiani, un dossier de demande de permis de construire en vue d'une reconstruction à l'identique. Mais, par un arrêté du 17 février 2017, le maire de Furiani a décidé de sursoir à statuer sur cette demande. Par un jugement n° 1700446 du 18 avril 2018, le tribunal administratif de Bastia a, saisi par la SCI Erbajolo, annulé cet arrêté et a enjoint au maire de lui délivrer l'autorisation d'urbanisme qu'elle sollicitait. En exécution de cette décision juridictionnelle, et après que, par une ordonnance n° 18MA04495 du 24 octobre 2018, le premier vice-président de la Cour a rejeté le recours à fin de sursis à l'exécution de ce jugement présenté par la commune de Furiani, le maire a, par un arrêté du 16 novembre 2018, délivré ce permis de construire. Toutefois, par un arrêté du 15 février 2019, il a procédé à son retrait avant qu'il ne décide, le 24 mai 2019, de retirer cet arrêté alors que l'exécution de celui-ci avait été suspendue par une ordonnance n° 1900506 du juge des référés du tribunal administratif de Bastia du 3 mai 2019. Par un courrier du 22 juillet 2020, la SCI Erbajolo a demandé au maire de Furiani l'indemnisation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de l'illégalité des arrêtés des 17 février 2017 et 15 février 2019. Sans réponse, elle a saisi le tribunal administratif de Bastia d'un recours tendant à ce que la commune de Furiani soit condamnée à lui verser la somme totale de 2 119 865,43 euros en réparation de ces préjudices. La SCI Erbajolo relève appel du jugement du 21 octobre 2022 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté cette demande.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En principe, toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l'administration ne saurait en revanche être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité.
En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Furiani résultant de l'illégalité des arrêtés de son maire des 17 février 2017 et 15 février 2019 :
S'agissant des fautes de la commune de Furiani :
3. Le maire de Furiani a décidé, par l'arrêté du 17 février 2017, de sursoir à statuer sur la demande de délivrance d'un permis de construire déposée par la SCI Erbajolo. Un jugement n° 1700446 du tribunal administratif de Bastia du 18 avril 2018 a annulé cet arrêté, au motif, notamment, que l'autorité administrative était tenue de délivrer ce permis de construire dès lors que le projet en litige portait sur la reconstruction à l'identique d'un entrepôt commercial régulièrement édifié en vertu d'un permis de construire délivré par le maire de Furiani en 2007. Ce jugement est devenu définitif à la suite du désistement de l'appel que la commune de Furiani a interjeté contre lui et il en a été donné acte par une ordonnance n° 18MA02648 du premier vice-président de la Cour du 1er avril 2019. L'illégalité entachant ainsi l'arrêté du
17 février 2017 est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Furiani.
4. De même, l'arrêté du 15 février 2019 par lequel le maire de Furiani a procédé au retrait du permis de construire qu'il avait délivré à la SCI Erbajolo en exécution du jugement du tribunal administratif de Bastia du 17 février 2017 et qui a été retiré, le 24 mai 2019, est, alors que le motif principal d'annulation de l'arrêté du 17 février 2017 était, ainsi qu'il vient d'être rappelé, que l'administration était tenue de délivrer ce permis de construire, également entaché d'une illégalité fautive qui engage la responsabilité de la commune de Furiani.
5. Il suit de là que la société appelante est fondée à obtenir la réparation des préjudices directs et certains qui ont résulté de ces illégalités.
S'agissant de la réparation des préjudices subis par la SCI Erbajolo :
6. En premier lieu, la SCI Erbajolo sollicite de la Cour le versement d'une indemnité de 1 350 000 euros en réparation de la perte de valeur vénale qu'elle prétend avoir subie. A cette fin, elle soutient, sans aucune autre précision, que " par la faute de la commune, [elle] n'a pas pu reconstruire l'entrepôt ". Elle admet pourtant elle-même que cet entrepôt détruit par un incendie dans la nuit du 25 au 26 juin 2016 a été reconstruit et elle précisait même dans ses écritures de première instance avoir été indemnisée du coût de reconstruction par son assureur. Ce chef de préjudice ne saurait donc être indemnisé.
7. En deuxième lieu, la perte correspondant aux loyers non versés par la SBEM à compter du 1er juillet 2016, tout comme celle résultant du remboursement du dépôt de garantie à cette même société sont imputables non, comme la SCI Erbajolo le soutient, à l'illégalité entachant les arrêtés du maire de Furiani des 17 février 2017 et 15 février 2019, mais au sinistre survenu dans la nuit du 25 au 26 juin 2016 dès lors que, par application des stipulations du bail commercial qui avait été conclu par acte notarié du 5 septembre 2007, tel que modifié par son avenant du 1er juin 2010, et des dispositions de l'article 1722 du code civil, c'est à compter du 25 juin 2016 que la résiliation de ce bail est intervenue de plein droit. La SCI Erbajolo et la SBEM en ont d'ailleurs convenu dans le protocole d'accord transactionnel de résiliation anticipée de bail commercial qu'elles ont signé. Les conclusions de la SCI Erbajolo relatives à ce chef de préjudice doivent dès lors être rejetées.
8. En troisième lieu, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation.
Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération (voy. Conseil d'Etat, 6/1 CHR, 15 avril 2016, n° 371274, B - Rec. T. pp. 947-949 et, s'agissant du préjudice résultant de la privation de bénéfices attendus de l'exploitation du commerce à construire, Conseil d'Etat, 15 juin 1983, Mme A..., n° 33670, T. p. 862).
9. Mais la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité ou du retard pris pour la reconstruction à l'identique d'un bien immobilier jusqu'alors régulièrement exploité et source de revenus, en raison d'un refus illégal de permis de construire, peut ouvrir droit à réparation au titre du bénéfice que l'intéressé pouvait raisonnablement attendre de la location de ce bien reconstruit, à la condition de justifier d'un préjudice direct et certain en lien avec cette illégalité.
10. En l'espèce, en sollicitant, à titre principal ou à titre subsidiaire, sur différentes périodes, l'indemnisation des loyers qu'elle estime avoir perdus, la SCI Erbajolo doit être regardée comme soutenant avoir subi un préjudice résultant de l'impossibilité de louer l'entrepôt commercial en raison du sursis à statuer sur sa demande de permis de construire visant à le reconstruire à l'identique puis du retrait du permis de construire qui lui avait été délivré, et constitué par le manque à gagner qui en a résulté. Or, il est constant que la SCI Erbajolo a loué cet entrepôt à la SBEM jusqu'à l'incendie survenu dans la nuit du 25 au 26 juin 2016 et qu'elle en a tiré jusqu'à cette date des bénéfices. La SCI Erbajolo a dès le 26 septembre 2016 déposé une demande de permis de construire afin de rebâtir cet entrepôt à l'identique et l'édiction des arrêtés du maire de Furiani des 17 février 2017 et 15 février 2019 a conduit à un retard dans la reconstruction de celui-ci et donc dans sa mise en location, constituant par là-même un préjudice direct et certain en lien avec leur illégalité. Dès lors, que le maire de Furiani a délivré à la SCI Erbajolo le permis de construire qu'elle sollicitait le 16 novembre 2018, cette date marque la fin de la première période d'indemnisation qui s'est ouverte le 17 février 2017, date d'édiction du premier arrêté illégal, la seconde débutant le 15 février 2019, date d'édiction de l'arrêté par lequel le maire de Furiani a illégalement retiré ce permis de construire, et se terminant le 24 mai 2019, date à laquelle le même maire a retiré cet arrêté portant retrait. Par ailleurs, il résulte de l'instruction, et en particulier du rapport d'expertise diligenté à la demande de la SCI Erbajolo, dont les conclusions ne sont pas discutées par la commune de Furiani, que, compte tenu des dimensions, de la localisation et de la destination de l'entrepôt en cause, il sera fait une juste appréciation de sa valeur locative en la fixant à 40 euros par m² et par an. Eu égard aux périodes d'indemnisation qui viennent d'être arrêtées et de la surface de 1 921 m2 de cet entrepôt, il sera ainsi fait une juste appréciation du préjudice subi par la société appelante et lié à la perte de loyers en l'évaluant à la somme de 154 000 euros.
11. En quatrième lieu, il résulte des termes du bail à construction du 3 juillet 2007 et des dispositions du dernier alinéa de l'article L. 251-5 du code de la construction et de l'habitation que les loyers versés par la SCI Erbajolo à son bailleur, propriétaire de la parcelle cadastrée section B n° 1243, restaient dus malgré la destruction de l'entrepôt et indépendamment de l'obtention de tout permis de construire. Par suite, le paiement de ces loyers n'est pas directement imputable à l'illégalité entachant les arrêtés du maire de Furiani des 17 février 2017 et 15 février 2019.
12. En cinquième lieu, la SCI Erbajolo ne peut prétendre au remboursement des frais d'expertise immobilière d'un montant de 50 000 euros pour le calcul de la perte de " valeur vénale " du bien immobilier en cause dès lors que, malgré la mesure d'instruction susvisée, elle n'a pas justifié s'être acquittée de cette somme.
13. En sixième et dernier lieu, les frais de justice, s'ils ont été exposés en conséquence directe d'une faute de l'administration, sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive imputable à l'administration. Toutefois, lorsque l'intéressé avait qualité de partie à l'instance, la part de son préjudice correspondant à des frais non compris dans les dépens est réputée intégralement réparée par la décision que prend le juge dans l'instance en cause sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
14. En l'espèce, dès lors que la SCI Erbajolo avait la qualité de partie dans le cadre des instances enregistrées sous les nos 1700446 et 18MA02648 qui l'ont opposée à la commune de Furiani, le préjudice qu'elle fait valoir au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle y a exposés est réputé intégralement réparé par les décisions rendues dans ces instances sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de lui allouer une quelconque indemnité en réparation de ce chef de préjudice.
15. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Erbajolo est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté ses conclusions indemnitaires et qu'il y a lieu de condamner la commune de Furiani à lui verser la somme de
154 000 euros.
Sur les frais liés au litige :
16. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
17. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés dans le cadre de la présente instance.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 2000729 du tribunal administratif de Bastia du 21 octobre 2022 est annulé.
Article 2 : La commune de Furiani est condamnée à verser à la SCI Erbajolo la somme de 154 000 euros.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Erbajolo et à la commune de Furiani.
Délibéré après l'audience du 9 avril 2024, où siégeaient :
- M. Marcovici, président,
- M. Revert, président assesseur,
- M. Lombart, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024.
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No 22MA03097
