Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI Les 4A) a demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler les articles 2 et 3 de l'arrêté du 19 novembre 2020 par lesquels le préfet de la Haute-Corse a retiré le permis de construire modificatif tacite né le 5 septembre 2020 en vue de la démolition d'une toiture pour créer un étage supplémentaire d'une surface de plancher de 182 mètres carrés dans un bâtiment existant, sur la parcelle cadastrée section A n° 479, située sur le territoire de la commune de Galéria au lieudit Argentella.
Par un jugement n° 2100019 du 31 janvier 2023, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de la SCI Les 4A.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 mars 2023, 6 novembre 2023 et 7 novembre 2023, la SCI Les 4A, représentée par Me Maurel, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 2100019 du 31 janvier 2023 du tribunal administratif de Bastia ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la fraude n'est pas démontrée dès lors qu'il est établi qu'elle a bien eu recours au service d'un architecte ; en outre, le permis tacite n'a pas été obtenu par fraude, mais par la seule circonstance que l'administration a pris du retard pour notifier sa décision de rejet de la demande de permis de construire, alors même que le motif principal de ce rejet était connu depuis le 23 juin 2020 donc pendant l'instruction de la demande ;
- il en résulte que la décision de retrait est intervenue tardivement, en méconnaissance de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ;
- la décision de retrait est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation en tant qu'elle est fondée sur une méconnaissance de l'article R. 121-5 3° du code de l'urbanisme et la circonstance que le projet ne constituerait pas une extension limitée de l'urbanisation ;
- le projet ne méconnaît pas davantage l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme au regard de sa volumétrie et de son implantation ;
- le motif tiré de prétendus éléments erronés quant aux surfaces déclarées n'est pas fondé dès lors que les modifications s'expliquent par la circonstance qu'elle avait oublié, dans ses précédentes demandes, de comptabiliser une surface de plancher déjà existante dans les combles.
Par un mémoire en défense, enregistré le 16 octobre 2023, le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par l'appelante ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 16 octobre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 14 novembre 2023.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Martin,
- les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique,
- et les observations de Me Giudici, substituant Me Maurel, représentant
la SCI Les 4A.
Considérant ce qui suit :
1. Par un premier arrêté du 9 avril 2019, le préfet de la Haute-Corse a rejeté la demande du 18 février 2019 de la SCI Les 4A tendant à la délivrance d'un permis de construire afin de surélever un bâtiment à usage d'auberge par la création d'un étage supplémentaire d'une surface de 278 mètres carrés, sur la parcelle cadastrée section A n° 479, située au lieudit Argentella. Un procès-verbal de constat d'infraction dressé le 27 avril 2019 ayant constaté la réalisation des travaux sans autorisation, la SCI Les 4A a réitéré le 29 avril 2019 sa demande, laquelle a de nouveau été rejetée par arrêté du préfet de la Haute-Corse le 4 septembre 2019. Le 5 juin 2020, la SCI Les 4A a déposé une nouvelle demande de permis en vue de la démolition de la toiture existante pour créer un étage supplémentaire d'une surface de plancher de 182 mètres carrés. Du silence de l'administration durant trois mois est né le 5 septembre 2020 un permis de construire tacite. Par une lettre du 22 septembre 2020, à laquelle le conseil de la SCI Les 4A a répondu par un courrier notifié au préfet le 12 octobre 2020, le préfet de la Haute-Corse a engagé la procédure contradictoire afin de retirer ce permis tacite. Par arrêté du
19 novembre 2020, le préfet a, notamment, retiré le permis tacite intervenu le 5 septembre 2020 et refusé le permis de construire sollicité par la SCI Les 4A le 5 juin 2020. Cette dernière relève appel, dans la présente instance, du jugement du 31 janvier 2023 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 19 novembre 2020 en tant que, par ses articles 2 et 3, il a retiré le permis tacite intervenu le 5 septembre 2020 et rejeté sa demande de permis de construire.
2. En premier lieu et d'une part, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. (...) ". Et aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré. ".
3. Ainsi que le prévoit l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration, la circonstance qu'un acte administratif a été obtenu par fraude permet à l'autorité administrative compétente de l'abroger ou de le retirer à tout moment.
4. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.
5. D'autre part, aux termes de l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme : " Conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire ".
6. En l'espèce, il est constant que la SCI les 4A, dont le projet développe une surface de plancher de 182 m², était tenue de faire appel à un architecte pour établir le projet architectural. Pour retirer, par la décision en litige, le permis de construire tacitement obtenu le 5 septembre 2020, le préfet de la Haute-Corse s'est notamment fondé sur la circonstance que ce projet n'avait pas été établi par un architecte. Il a par ailleurs ajouté que, sur ce point précis, la demande de permis de construire comportait des éléments de nature à tromper l'administration, par l'usage frauduleux d'un nom et d'une signature d'architecte.
7. Il ressort des pièces du dossier, ainsi que l'ont relevé les services de l'Etat, et notamment de l'analyse comparative des dossiers de demandes de permis de construire déposés les 18 février 2019 et 29 avril 2019 et, en dernier lieu, le 5 juin 2020, que ce dernier comporte une signature d'architecte différente de celle apposée sur les dossiers de 2019, alors même que l'identité de l'architecte mentionnée dans les trois dossiers est identique. Consulté par les services de l'Etat, l'intéressé a expressément indiqué, par courriel du 5 juillet 2020, qu'il n'était pas intervenu dans le dernier dossier de demande de permis de construire présenté par la SCI Les 4A le 5 juin 2020. Cette affirmation est corroborée par la circonstance que, si les dossiers déposés en 2019 comportent, en marge de la signature de l'architecte, le tampon du cabinet d'architecture dont il s'agit, tel n'est pas le cas au paragraphe 5.1 en page 4 de l'imprimé cerfa daté du 5 juin 2020. Si, en cause d'appel, la SCI 4A persiste à soutenir que cet architecte a bien réalisé le projet architectural correspondant au dossier déposé le 5 juin 2020, les échanges de courriels qu'elle produit ne l'établissent nullement, ainsi que les premiers juges l'ont relevé à juste titre. C'est également à bon droit que ces derniers ont relevé que la note d'honoraires du 19 décembre 2018, pour un montant de 6 840 euros TTC, avait été établie dans les seules suites de la première demande déposée le 18 février 2019. De surcroît, les nouvelles pièces produites en appel n'établissent pas davantage que la SCI Les 4A aurait bien eu recours au service d'un architecte dans le cadre de sa demande de permis déposée le 5 juin 2020. En effet, et à cet égard, le document intitulé " permis de construire modificatif " correspondant à la pièce n° 20, dossier au demeurant incomplet, mentionne une date, en l'occurrence " mai 2020 ", sous une forme qui ne correspond pas à celle des deux dossiers de 2019. En outre, les seuls documents de ce dossier produits en appel, constitués du plan de situation et du plan de masse, sont datés de février 2019, de sorte qu'il ne peut se déduire de cette seule pièce, au motif qu'elle comporte la mention de l'architecte ayant établi les dossiers de 2019, que celui-ci aurait établi le projet architectural de la demande déposée le 5 juin 2020. Ensuite, le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 6 novembre 2023 à la demande de l'appelante ne démontre nullement que la pièce qui lui est annexée, illisible, issue d'un courriel adressé par l'architecte à la SCI Les 4A le 3 juin 2020, correspondrait à l'imprimé cerfa de la demande de permis de construire déposée le 5 juin 2020.
8. Dans ces conditions, non seulement le dossier de la demande de permis de construire était dépourvu d'un projet architectural établi par un architecte, motif qui, à lui seul, était de nature à fonder légalement la décision de retrait en litige, mais, de surcroît, les éléments évoqués au point précédent établissent que la SCI Les 4A a nécessairement eu l'intention de tromper le service instructeur sur ce point précis. Ce faisant, le permis de construire ayant été obtenu sur la base d'une déclaration frauduleuse, cette autorisation n'a pu, dans ces conditions, créer de droits au profit de son bénéficiaire, la circonstance que cette manœuvre a été décelée par le service instructeur avant même la naissance du permis tacite étant, à cet égard, sans incidence sur l'existence d'une fraude destinée à l'obtention d'un permis de construire, alors qu'au demeurant, par arrêté signé dès le 28 août 2020, certes notifié après la naissance d'un permis tacite le 5 septembre 2020, le préfet de la Haute-Corse avait rejeté cette troisième demande de permis de construire en opposant, notamment, l'usage frauduleux d'un nom et d'une signature d'architecte ainsi que l'incohérence des surfaces déclarées. Par suite, le préfet a pu légalement retirer, par l'arrêté attaqué, le permis tacitement délivré par la SCI Les 4A sans condition de délai.
9. En deuxième lieu, pour retirer, par son arrêté du 19 novembre 2020, le permis de construire tacitement délivré le 5 septembre 2020 à la SCI Les 4A, le préfet de la Haute-Corse s'est fondé sur la circonstance que le dossier comporte des éléments erronés quant aux surfaces déclarées, et incohérents avec les demandes précédentes. Il ressort de la comparaison des deux demandes de permis de construire de 2019 avec celle déposée le 5 juin 2020 que cette dernière fait état d'une surface de plancher à créer de 182 m², alors que les dossiers de 2019 évoquent une surface de plancher de 278 m², s'agissant d'un projet pourtant identique. En se bornant à soutenir que cette différence s'explique par une simple correction d'erreurs contenues dans les dossiers de 2019, établis par un architecte, au sein desquels il aurait été omis d'inclure une surface de plancher préexistante dans les combles, sans apporter le moindre élément de nature à établir la réalité de cette erreur, portant sur 96 m², et ce alors même, ainsi qu'il vient d'être dit, que le projet de 2020 n'a pas été établi par un architecte, la SCI Les 4A n'établit pas qu'en se fondant sur des informations erronées et incohérents sur les surfaces projetées par le projet déposé le 5 juin 2020, le préfet aurait entaché sa décision d'une erreur de fait.
10. En troisième lieu, et d'une part, aux termes du I de l'article L. 4424-12 du code général des collectivités territoriales : " Le plan d'aménagement et de développement durable peut, par une délibération particulière et motivée de l'Assemblée de Corse, fixer, pour l'application de l'article L. 121-23 du code de l'urbanisme, une liste complémentaire à la liste des espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques à préserver. (...) ".
11. D'autre part, aux termes de l'article R. 121-5 du code de l'urbanisme : " Seuls peuvent être implantés dans les espaces et milieux mentionnés à l'article L. 121-24, dans les conditions prévues par cet article, les aménagements légers suivants, à condition que leur localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux : (...) / 3° La réfection des bâtiments existants et l'extension limitée des bâtiments et installations nécessaires à l'exercice d'activités économiques ; (...) ".
12. Pour retirer le permis de construire tacitement délivré le 5 septembre 2020 à la SCI Les 4A, le préfet de la Haute-Corse s'est également fondé sur une méconnaissance des dispositions de l'article R. 121-5 du code de l'urbanisme citées au point précédent, motif pris de ce que le projet, qui se situe dans un espace remarquable caractéristique du littoral identifié n° 2B2 " Golfe de Galéria, vallée du Fangu, côtes rocheuses entre Punta Nera et Punta di Cuttone " par le plan d'aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), ne constitue pas une extension limitée au sens du 3° de cet article.
13. La SCI Les 4A, qui ne conteste pas que l'auberge objet des travaux est bien située dans un espace remarquable du littoral, identifié n° 2B2 dans l'annexe 7 du PADDUC, soutient toutefois que son projet, qui ne consomme aucun nouvel espace naturel, se borne en une légère surélévation qui doit être regardée comme une extension limitée du bâtiment. Toutefois, à supposer même que son projet ne créerait une surface de plancher que de 182 m² seulement, ce qui n'est au demeurant pas démontré ainsi qu'il a été dit au point 9, il ressort du dossier de demande de permis de construire, notamment des documents graphiques d'insertion mais également des plans de toiture avant et après travaux, que la surélévation projetée doit permettre la création d'un niveau supplémentaire sur l'ensemble de la construction existante, dont la hauteur par rapport au terrain naturel est portée de 5,70 m à 7,97 m au faîtage, et de 3,78 m à l'égout du toit en façade est à 5,79 m sur cette même façade, soit une surélévation de plus de deux mètres. Dans ces conditions, eu égard à la nature et à l'ampleur du projet poursuivi,
celui-ci ne peut être regardé comme constituant une extension limitée du bâtiment au sens
du 3° de l'article R. 121-5 du code de l'urbanisme. Par suite, c'est par une exacte application de ces dispositions que le préfet de la Haute-Corse a pu retirer, par l'arrêté en litige, le permis de construire accordé à la SCI Les 4A.
14. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
15. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.
16. Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, le bâtiment sur lequel porte le projet de surélévation est implanté dans un vaste espace naturel vierge de toute construction qui est classé comme espace remarquable par le PADDUC. L'ajout d'un second étage, qui fait passer la hauteur de 5,70 à 7,97 mètres au faîtage, augmente de manière significative l'impact visuel de ce bâtiment même s'il possédait déjà des combles et malgré le toit à quatre pentes. Cette surélévation aura par ailleurs pour conséquence, contrairement à ce qui est soutenu par la SCI Les 4A, de renforcer l'aspect particulièrement massif et non harmonieux de ses façades est et ouest. Par suite, la SCI Les 4A n'est pas fondée à soutenir que le préfet de la Haute-Corse aurait entaché son arrêté d'erreur d'appréciation en estimant que la surélévation du bâtiment portait atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme doit être écarté.
17. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Les 4A n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 19 novembre 2020 en tant que, par ses articles 2 et 3, il a retiré le permis tacite intervenu le 5 septembre 2020 et rejeté sa demande de permis de construire.
Par suite, ses conclusions à fin d'annulation doivent être rejetées.
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme quelconque soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Les 4A est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Les 4A et à la ministre du logement et de la rénovation urbaine.
Copie en sera adressée à la commune de Galeria, au procureur de la République de Bastia et à l'ordre national des architectes.
Délibéré après l'audience du 3 décembre 2024, où siégeaient :
- M. Marcovici, président,
- M. Revert, président assesseur,
- M. Martin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition du greffe, le 17 décembre 2024.
N° 23MA00539 2
