Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du maire de Nice du 25 juillet 2017 accordant à l'entreprise Côte d'Azur Bâtiment un permis de démolir un balcon édifié sur un immeuble situé au 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint Vincent à Nice (Alpes-Maritimes), ainsi que la décision du 26 octobre 2017 rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 1705725 du 10 août 2020, le tribunal administratif a rejeté sa demande.
Par un arrêt n° 20MA03834 du 17 novembre 2022, la cour administrative d'appel de Marseille a, sur appel de M. B..., annulé ce jugement et, statuant par voie d'évocation, rejeté la demande de première instance.
Par une décision n° 470524 du 25 juin 2024, le Conseil d'Etat, sur pourvoi de M. B..., a annulé cet arrêt et a renvoyé l'affaire devant la cour administrative d'appel de Marseille.
Procédures devant la Cour :
Avant cassation :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 octobre 2020 et le 7 mars 2022, M. B..., représenté par Me Dersy, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 10 août 2020 ;
2°) d'annuler ces décisions du maire de Nice des 25 juillet et 26 octobre 2017 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le tribunal administratif a omis de répondre au moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;
- le syndicat des copropriétaires du 15 rue de la préfecture / 7 rue saint-Vincent n'avait pas qualité au sens de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme pour déposer la demande de permis de démolir ;
- l'arrêté en litige méconnaît les dispositions de l'article US.0 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de Nice ;
- la réfection de la toiture de l'immeuble ne nécessite pas la démolition de ce balcon.
Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juillet 2021, la commune de Nice, représentée par Me Lacroix, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. B... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, en faisant valoir, d'une part, que le moyen, nouveau en appel, tiré de la méconnaissance de l'article
R. 423-1 du code de l'urbanisme est irrecevable et, d'autre part, que les moyens soulevés par
M. B... ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 août 2021, le syndicat des copropriétaires du 15 rue de la préfecture / 7 rue saint-Vincent, représenté par Me Bourdier, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. B... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, en faisant valoir que les moyens d'appel ne sont pas fondés.
Après cassation :
Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 juillet et 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du 15 rue de la préfecture / 7 rue saint-Vincent, représenté par Me Bourdier, persiste dans ses précédentes écritures, par les mêmes moyens.
Il ajoute que :
- l'interprétation stricte du plan de sauvegarde et de mise en valeur, retenue par le Conseil d'Etat dans sa décision de cassation, n'est pas incompatible avec la nécessité de la démolition d'un " balcon " totalement oxydé, et qui menace, du fait de son état, le bâtiment et constitue un danger pour la sécurité et la salubrité des habitants et des passants ;
- la dépose du balcon sans sa démolition n'est pas techniquement possible.
Par des mémoires, enregistrés les 31 juillet, 7 et 15 novembre 2024, M. B..., représenté par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et associés, persiste dans ses précédentes conclusions, par les mêmes moyens et ceux développés devant le Conseil d'Etat à l'appui de son pourvoi, et porte à 5 000 euros la somme qu'il demande de mettre à la charge de chaque intimé au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient également que :
- il a intérêt à agir contre le permis de démolir en litige ;
- il résulte de la décision de renvoi du Conseil d'Etat que tous les éléments existants de l'immeuble doivent être conservés à l'identique en application du plan de sauvegarde et de mise en valeur, peu important ici la date de construction du balcon en litige ;
- en refusant de tenir compte de l'arrêté d'opposition à déclaration préalable relative notamment à ce balcon, du 1er août 2013, le tribunal a commis une erreur de droit ;
- un motif de sécurité, qui n'est pas admis par le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville, tel qu'interprété par le Conseil d'Etat, ne se justifie pas en l'espèce, et ne justifie pas le permis de démolir.
Par un mémoire en défense, enregistré le 8 novembre 2024, la commune de Nice, représentée par Me Lacroix, conclut au rejet de la requête, et à ce que soit mise à la charge de son auteur la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, en faisant valoir que les moyens d'appel ne sont pas fondés.
La commune précise que :
- par un arrêté du 26 août 2024, le maire a interdit l'accès au balcon dans le cadre de son pouvoir de police générale ;
- ce balcon ne présente aucun intérêt patrimonial.
Par ordonnance du 25 octobre 2024 la clôture d'instruction a été fixée au 12 novembre 2024, à 12 heures, puis par une ordonnance du 8 novembre 2024, a été reportée au 15 novembre 2024, à 12 heures.
Un mémoire a été produit le 15 novembre 2024 à 17 heures 47 par le syndicat des copropriétaires du 15 rue de la préfecture / 7 rue saint-Vincent, soit après la clôture de l'instruction, et n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code du patrimoine ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Revert,
- et les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Le 23 mai 2017, la société Côte d'Azur Bâtiment, mandataire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent à Nice, a présenté au maire de Nice une demande de permis de démolir le balcon, situé en toiture de cet immeuble, dépendant de l'appartement de M. B..., et dont la dépose pour permettre la remise en état de la toiture de l'immeuble avait été autorisée, aux frais du syndicat, et sans préjudice de la contestation portant sur la propriété de ce balcon, par une ordonnance du 17 janvier 2017 du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice. Par un arrêté du 25 juillet 2017, pris après avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France du 22 juin 2017, le maire de Nice a délivré ce permis de démolir. Par un jugement du 10 août 2020, le tribunal administratif de Nice a admis l'intervention volontaire en défense du syndicat des copropriétaires et a rejeté la demande de M. B... tendant à l'annulation de cet arrêté. Par un arrêt du 17 novembre 2022, la Cour, saisie de l'appel de M. B..., a annulé ce jugement et sur évocation a rejeté sa demande. Mais par une décision du 25 juin 2024, le Conseil d'Etat, saisi du pourvoi de M. B..., a annulé cet arrêt et a renvoyé l'affaire devant la Cour.
Sur les écritures du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent :
2. Doit être regardée comme une partie à l'instance devant les juges du fond la personne qui a été invitée par la juridiction à présenter des observations et qui, si elle ne l'avait pas été, aurait eu qualité pour former tierce opposition contre la décision rendue par les juges du fond.
3. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent auquel le permis de démolir en litige a été transféré par arrêté du maire de Nice du 31 mai 2018, et qui avait ainsi la qualité de défendeur dans l'instance engagée par M. B... contre cette autorisation d'urbanisme, a la qualité d'intimé dans l'instance d'appel. Ses mémoires intitulés " interventions volontaires " doivent donc être requalifiés en mémoires en défense.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
4. Le I de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, issue de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, permet d'établir, sur tout ou partie d'un site patrimonial remarquable créé en application du titre III du livre VI du code du patrimoine, un plan de sauvegarde et de mise en valeur qui, sur le périmètre qu'il recouvre, tient lieu de plan local d'urbanisme. Selon le III du même article : " (...) Le plan de sauvegarde et de mise en valeur peut (...) comporter l'indication des immeubles ou parties intérieures ou extérieures d'immeubles : (...) dont la démolition, l'enlèvement ou l'altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales (...) ". Le deuxième alinéa du II de l'article 112 de la loi du 7 juillet 2016 prévoit que les " secteurs sauvegardés " créés, comme celui de Nice, avant la publication de cette loi " deviennent de plein droit des sites patrimoniaux remarquables, au sens de l'article L. 631-1 du code du patrimoine, et sont soumis au titre III du livre VI du même code. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé applicable à la date de publication de la présente loi est applicable après cette date dans le périmètre du site patrimonial remarquable ".
5. Aux termes de l'article US.0 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de Nice relatif aux occupations du sol protégées : " On distingue dans l'ensemble du Secteur Sauvegardé les immeubles "protégés" et les immeubles "à conserver" (...) O.2 Les immeubles protégés au titre des monuments historiques ainsi que ceux à conserver doivent être maintenus et, en tant que de besoin, restaurés ou améliorés. / Ces mesures s'étendent aux éléments d'architecture et de décoration extérieurs et intérieurs tels que : escaliers, rampes, balcons, limons, encorbellements, lambris, vantaux de porte, cheminées, motifs sculptés, peintures, gypseries et tous éléments appartenant à ces immeubles par nature ou par destination, à l'exception des éléments ou parties de construction repérés par la lettre E ou M sur le plan du PSMV et dans le règlement. " Une annexe à ce plan fixe la " liste exhaustive des immeubles et parties d'immeubles faisant l'objet d'écrêtements et de modifications dans le secteur sauvegardé ".
6. Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent est situé dans le périmètre du PSMV de la commune de Nice approuvé par décret du 17 décembre 1993, qu'il est identifié par ce plan parmi les immeubles " à conserver " et qu'aucun élément ou partie de construction de cet immeuble n'est repéré par la lettre " E " ou la lettre " M " dans le document annexe intitulé " Liste exhaustive des écrêtements et modifications dans le secteur sauvegardé ". Il suit de là qu'en application des dispositions citées au point précédent, aucun élément ou partie de construction de cet immeuble ne peut être supprimé. Il en va ainsi notamment de l'élément de construction dont la démolition a été autorisée par l'arrêté litigieux, constitutif d'un balcon, et non d'une terrasse, alors même que ce balcon, de même d'ailleurs que l'ensemble de l'appartement de M. B..., élevé en attique, a été réalisé à une époque postérieure à la construction de l'immeuble, et quel que soit son intérêt architectural propre ou son impact sur la cohérence architecturale d'ensemble de cet immeuble.
7. En outre, contrairement à ce que soutient la commune, le projet de démolition totale du balcon, qui ne s'accompagne d'aucune reconstruction, ne porte pas sur des travaux d'amélioration de l'immeuble d'habitation au sens des dispositions de l'article US. O 2 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Nice.
8. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment pas du rapport de la société Apave du 6 juin 2016 joint au dossier de demande de permis de démolir, ni du rapport de cette société du 20 février 2019 qui évoque la possibilité d'une dépose par phase avec reconstruction, ni d'un procès-verbal de constat d'huissier du 27 juillet 2018, que l'état de détérioration des profilés en acier qui supportent le balcon en litige présenterait, pour la sécurité des habitants de l'immeuble ou celle des usagers de la voie publique attenante, à la date du permis en litige, un risque que seule la démolition complète du balcon, sans reconstruction, serait de nature à conjurer. La circonstance que, sur le fondement d'un rapport de visite des services de la direction de la prévention des risques majeurs de la commune du 7 août 2024, évoquant un risque d'effondrement du balcon à moyen terme, le maire de Nice a pris le 26 août 2024 un arrêté de police interdisant l'appartement de M. B... à l'habitation, est sans incidence sur le respect par l'autorisation litigieuse des dispositions impératives du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Nice. Il ne résulte pas non plus des pièces du dossier que, ainsi que le prévoit l'article L. 451-2 du code de l'urbanisme, la démolition autorisée viserait à mettre fin à un état de ruine du balcon et serait la seule mesure à y pourvoir.
9. Il résulte de tout ce qui précède que M. B... est fondé à soutenir qu'en accordant le permis de démolir en litige, le maire de Nice a méconnu les dispositions de l'article US.0 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune.
10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens présentés par M. B... n'est de nature à justifier, en l'état de l'instruction, l'annulation de l'arrêté en litige.
11. Dès lors que la régularisation du vice affectant ainsi le permis de démolir en litige impliquerait une reconstruction du balcon après sa démolition ou concomitamment à celle-ci,
et serait de la sorte susceptible d'apporter au projet, dans son ensemble un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
12. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la régularité du jugement attaqué, que M. B... est fondé à soutenir que c'est à tort que par ce jugement, le tribunal administratif a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Nice accordant le permis de démolir le balcon de son appartement, et à demander l'annulation de ce jugement, de cet arrêté et de la décision du 26 octobre 2017 rejetant le recours gracieux contre cette mesure.
Sur les frais liés au litige :
13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent et de la commune de Nice, chacun, une somme de 1 000 euros à verser à M. B... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires et la commune soit mise à la charge de M. B..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1705725 rendu le 10 août 2020 par le tribunal administratif de Nice, l'arrêté du 25 juillet 2017 par lequel le maire de Nice a accordé un permis de démolir et la décision du 26 octobre 2017 rejetant le recours gracieux de M. B... contre cette autorisation sont annulés.
Article 2 : La commune de Nice et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent verseront chacun à M. B... la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la commune de Nice et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent au titre l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B..., au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 rue de la Préfecture et 7 rue Saint-Vincent et à la commune de Nice.
Délibéré après l'audience du 21 janvier 2025, où siégeaient :
- M. Marcovici, président,
- M. Revert, président assesseur,
- M. Martin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.
N° 24MA016602
