Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... A... a demandé au tribunal administratif de Besançon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre des années 2016, 2017 et 2018, ainsi que des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 2001644-2100550 du 4 juillet 2022, le tribunal administratif de Besançon a rejeté ses demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 29 août 2022 et un mémoire enregistré le 29 novembre 2024 mais non communiqué, M. et Mme A..., représentés par Me De Beaumont, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 4 juillet 2022 ;
2°) de prononcer la décharge totale, en droits et pénalités, des impositions contestées.
Ils soutiennent que :
- contrairement à ce qu'ont estimé l'administration et les premiers juges, c'est en raison d'un cas de force majeure qu'ils n'ont pas pu donner en location leur bien en litige ; ils ne peuvent entreprendre aucuns travaux tant que les expertises immobilières sont en cours et que les causes des désordres immobiliers ne sont pas résolues ; il ressort de l'assignation collective en date du 31 octobre 2017, dont ils sont l'une des parties, déposée à l'encontre du promoteur immobilier, la SARL Cayrou, et des constructeurs ayant participé à la réalisation des quatorze logements de la résidence, que les travaux ne sont pas conformes et rendent leur bien impropre à sa destination ; les malfaçons portent sur l'étanchéité du bâtiment et relèvent donc de la copropriété ; le rapport d'expertise du 7 décembre 2015 indique, concernant leur bien, qu'aucun coffre de volet roulant n'a été posé ce qui entraîne des déperditions thermiques importantes et rend le logement impropre à sa destination, que les seuils de portes et de fenêtres n'ont pas été posés et que les linteaux sont fissurés ; n'ont jamais été réalisés les travaux de reprise de l'étanchéité de la façade de la terrasse au-dessus du lot 3A, mentionnés dans ce même rapport et qui relèvent de la copropriété ; le procès-verbal d'huissier du 11 août 2017 constate que leur lot est devenu insalubre compte tenu d'importantes traces d'humidité et d'infiltrations, que le faux plafond séjour était effondré en raison de l'accumulation d'eau et que les murs présentaient de nombreuses infiltrations ;
- en l'espèce, la situation de force majeure est caractérisée au regard de l'article 1218 du code civil dès lors que les malfaçons constatées résultent d'un évènement irrésistible et imprévisible qui empêche la bonne exécution de leurs obligations contractuelles pour des raisons indépendantes de leur volonté ; en matière fiscale, la force majeure est une cause exonératoire du non-respect par le contribuable d'une exigence de fond ou de forme posée par un texte.
Par un mémoire en défense, enregistré le 13 septembre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par M. et Mme A... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Stenger,
- les conclusions de Mme Mosser, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme A... ont acquis le 15 mars 2010, auprès de la SARL Cayrou, un bien en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans la résidence " Le Clos du Cayrou " composée de quatorze logements, située au 2, Chemin du Cayrou, à Agde (Hérault). Le lot A3 acquis par les requérants, dont ils ont pris possession le 28 mars 2011, est composé d'un logement de type 3, d'un emplacement de parking, et d'un garage. Lors de l'établissement de la déclaration sur les revenus perçus en 2011, M. et Mmes A... ont opté sur leur déclaration spéciale de revenus fonciers n°2044 SPE, pour le dispositif d'investissement locatif Scellier dans le secteur intermédiaire, au taux de 30 %. Le bien a été loué du ler avril 2011 à fin août 2011. A la suite d'un dégât des eaux, l'appartement n'a depuis lors plus été loué. Par deux propositions de rectification, en date du 19 décembre 2019, l'administration fiscale a remis en cause, d'une part, le bénéfice des réductions d'impôt obtenues au titre des années 2016, 2017 et 2018 en raison de l'absence de location effective du bien et, d'autre part, la déduction des charges de propriété au motif que le bien vacant n'avait produit aucun revenu imposable, ramenant ainsi le déficit foncier à 4 743 euros au 31 décembre 2018. Les impositions supplémentaires en résultant ont été mises en recouvrement les 30 juin et 30 septembre 2020. Par des décisions des 27 et 31 août 2020, l'administration a rejeté la réclamation préalable présentée par M. A.... Par ailleurs, par un courrier du 18 janvier 2021, M. A... a contesté ces impositions supplémentaires mises à sa charge au titre des années 2016, 2017 et 2018 pour des motifs identiques à ceux développés dans sa réclamation préalable. L'administration a alors soumis d'office au tribunal cette réclamation en application des dispositions du 3ème alinéa de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales. M. et Mme A... relèvent appel du jugement du 4 juillet 2022 par lequel le tribunal administratif de Besançon a rejeté les demandes tendant à la décharge de ces impositions.
Sur le bien-fondé des impositions :
En ce qui concerne le rejet de la déduction des déficits fonciers du revenu global :
2. Aux termes de l'article 13 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu. (...). ". Aux termes de l'article 14 dudit code : " Sous réserve des dispositions de l'article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties, (...) ". Aux termes du II de l'article 15 du code général des impôts : " Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (...) ". L'article 28 du même code dispose que : " Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ". Par ailleurs, son article 31, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige, prévoit que : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : (...) / c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France prévue à l'article 231 ter ; / d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code ; /e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ; ". Enfin, selon l'article 156 du code général des impôts : " L'impôt sur le revenu est établi d'après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé eu égard aux propriétés et aux capitaux que possèdent les membres du foyer fiscal désignés aux 1 et 3 de l'article 6, aux professions qu'ils exercent, aux traitements, salaires, pensions et rentes viagères dont ils jouissent ainsi qu'aux bénéfices de toutes opérations lucratives auxquelles ils se livrent, sous déduction :/ I. - Du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. / Toutefois, n'est pas autorisée l'imputation : (...) /3° Des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; (...) ".
3. Il résulte de ces dispositions que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l'impôt sur le revenu. La réserve de jouissance est établie, notamment, par l'accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location. Il appartient donc au propriétaire d'apporter la preuve qu'il a offert à la location pendant l'année en cause le logement resté vacant au titre duquel il demande la déduction de charges foncières, et qu'il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 156 du code général des impôts que les déficits fonciers sont déductibles du revenu global à condition que l'immeuble soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu.
4. Il est en l'espèce constant que l'appartement en litige, dont les appelants sont propriétaires, n'a été loué que du 1er avril 2011 à fin août 2011et n'a ensuite plus été donné en location. Le service, estimant que M. et Mme A... n'avaient pas effectué les diligences nécessaires à la location de leur bien, a refusé la déductibilité des charges de propriété afférentes à ce logement au titre des trois années contrôlées et a ramené le déficit foncier à 4 743 euros au 31 décembre 2018.
5. M. et Mme A... soutiennent que l'impossibilité de louer leur appartement depuis août 2011 résulte d'un cas de force majeure qui est de nature à les exonérer du respect des conditions posées par les dispositions précitées du code général des impôts, particulièrement celle tenant à la nécessité d'apporter la preuve qu'ils auraient pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer au titre des années contrôlées. Ils affirment ainsi qu'en raison des malfaçons portant sur l'étanchéité du bâtiment, dont les travaux de reprise relèvent de la copropriété, ils n'ont pas pu effectuer les travaux de réparation qui auraient permis de remettre leur bien en location. Ils ajoutent qu'au moment du contrôle les causes des désordres n'étaient pas résolues puisque les expertises immobilières étaient en cours. Toutefois, il résulte de l'instruction, notamment de l'assignation du 31 octobre 2017, que le préjudice de jouissance subi par M. et Mme A... depuis sept ans, provenait, à cette date, uniquement d'un défaut d'étanchéité résultant " des coffres de volets roulants inexistants générant des déperditions thermiques conséquentes et les seuils de portes fenêtres des logements inachevés ". Ce préjudice, auquel il pouvait être aisément remédié, était estimé à 20 % du loyer mensuel de 474 euros, soit 9 100 euros. Par ailleurs, il ressort du compte-rendu n°4 d'expertise judiciaire valant pré-conclusions, daté du 30 décembre 2019, produit en défense par l'administration, que les dégâts constatés au sol et au plafond dans l'appartement A3 litigieux étaient consécutifs à une fuite de douche de l'appartement A5 situé au-dessus, dont le bac avait fait l'objet d'une reprise. Par conséquent, les dégâts constatés dans le bien en litige, dont les travaux de reprise ainsi que la réfection de la terrasse ont été évalués à la somme totale de 10 250,90 euros, sont sans lien avec les malfaçons alléguées qui concernent l'étanchéité de la terrasse de l'appartement A5. D'ailleurs, et comme le fait valoir l'administration en défense, il résulte de l'instruction que les requérants ont pris possession de leur bien le 28 mars 2011 sans émettre aucune réserve, ce qui est d'ailleurs confirmé par le rapport d'expertise précité. En outre, contrairement à ce qu'affirment les contribuables, le rapport d'expertise du 7 décembre 2015 n'énumère pas les désordres constatés sur le lot A3 mais relève, en termes généraux, notamment l'absence de volets roulants des trente-quatre fenêtres et portes-fenêtres et des seuils des portes-fenêtres ainsi que des fissures uniquement sur certains linteaux. L'expert indique également dans ce même rapport, après avoir constaté l'existence de travaux inachevés et de plusieurs désordres et malfaçons, que la circonstance qu'aucun élément n'a été communiqué par le syndic des copropriétaires permettant l'évaluation des préjudices pouvait " s'expliquer par le fait que les désordres concernent essentiellement les parties communes ". Enfin, les requérants ne sauraient utilement invoquer le procès-verbal d'huissier du 11 août 2017 pour justifier de l'absence de location depuis le mois de septembre 2011 dès lors que le dégât des eaux qui y est évoqué n'est pas mentionné dans le rapport d'expertise du 7 décembre 2015. Par conséquent, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est en raison d'une situation de force majeure qu'ils ont été dans l'incapacité de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de leur bien dès lors qu'en l'espèce, et pour les raisons précédemment évoquées, les conditions tenant à l'extériorité, l'imprévisibilité et l'irrésistibilité de l'évènement faisant obstacle à l'exécution de leur obligation légale, telles que posées à l'article 1218 du code civil, ne sont pas réunies. En outre, M. et Mme A..., ne sauraient être regardés comme ayant effectué les diligences nécessaires à la location de leur bien, alors qu'au demeurant il n'est pas contesté que d'autres logements de la copropriété, affectés des mêmes désordres initiaux, étaient loués pendant la période litigieuse. Par suite, dès lors que les requérants ne remplissaient pas la condition selon laquelle l'immeuble doit être donné en location, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause la déduction des déficits fonciers afférents à ce logement de leur revenu global au titre des années 2016 à 2018.
Sur la réduction d'impôt :
6. Aux termes de l'article 199 septvicies du code général des impôts dans sa version applicable au litige : " I. - 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. (...) III. - L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. (...) Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. / La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. / VII. - La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : 1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I, IV ou VIII ; (...) ".
7. Il résulte de ces dispositions qu'en cas de vacance du logement, du fait du départ du locataire au cours de la période d'engagement de location de neuf ans qu'elles prévoient, le maintien de l'avantage fiscal est subordonné à la condition que le contribuable justifie avoir accompli sans délai toutes les diligences nécessaires pour que son bien puisse être reloué.
8. Pour les mêmes raisons que celles indiquées au point 5 du présent arrêt et eu égard à la durée de la vacance du bien en litige, les requérants ne peuvent pas être regardés comme ayant accompli les diligences nécessaires qui auraient permis une relocation plus rapide du bien. Par suite, ils doivent être regardés comme ayant rompu, même involontairement, l'engagement de location leur ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts. En conséquence, c'est à bon droit que l'administration fiscale a remis en cause le bénéfice de la réduction d'impôt au titre des années 2016, 2017 et 2018.
9. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Besançon a rejeté leur demande tendant à la décharge, en droit et pénalité, des impositions en litige.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B... A... et au ministre du budget et des comptes publics.
Délibéré après l'audience du 5 décembre 2024, à laquelle siégeaient :
M. Martinez, président,
M. Agnel, président-assesseur,
Mme Stenger, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.
La rapporteure,
Signé : L. Stenger Le président,
Signé : J. Martinez
La greffière,
Signé : C. Schramm
La République mande et ordonne au ministre du budget et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
C. Schramm
N°22NC02262 2
