Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... A... et Mme C... A... ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler l'arrêté du 24 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Raedersheim a délivré à la société Foncière Hugues Aurèle un permis d'aménager modificatif portant sur la modification du règlement du lotissement situé rue de Soultz et rue des Vosges, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2102041 du 9 mai 2023, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 7 juillet 2023 et le 4 novembre 2024, M. B... A... et Mme C... A..., représentés par Me Lang, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 9 mai 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 24 septembre 2020 du maire de la commune de Raedersheim ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Raedersheim et de la société Foncière Hugues Aurèle la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur demande est recevable ;
- l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente dès lors que le caractère exécutoire de l'arrêté de délégation de signature du signataire n'est pas établi ;
- il méconnaît les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme dès lors qu'il n'a pas fait l'objet d'un accord des propriétaires selon les règles prévues par cet article ;
- il méconnaît l'article AU 2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;
- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article AU 7 du règlement du PLU.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 octobre 2024, la commune de Raedersheim, représentée par D..., conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme A... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir contre l'arrêté du 24 septembre 2020 ;
- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu la lettre du 9 janvier 2025 par laquelle les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur le fait que la cour était susceptible de surseoir à statuer, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, pour permettre la régularisation du vice entachant le permis de construire du 16 février 2022 tiré de la méconnaissance de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.
M. A... et Mme A..., représentés par Me Lang, ont présenté leurs observations le 14 janvier 2025 sur la lettre du 9 janvier 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Berthou,
- les conclusions de M. Marchal, rapporteur public,
- et les observations de Me Lang pour M. et Mme A... et de D... pour la commune de Raedersheim.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 8 septembre 2017, le maire de la commune de Raedersheim a accordé à la société Foncière Hugues Aurèle un permis d'aménager pour la création d'un lotissement devant être dénommé " Les épis d'or ". Le 1er septembre 2020, la société Foncière Hugues Aurèle a sollicité la délivrance d'un permis d'aménager modificatif portant sur la modification du règlement de lotissement, qui lui a été accordé par un arrêté du maire du 24 septembre 2020. Par la présente requête, M. et Mme A... demandent à la cour d'annuler le jugement du tribunal administratif de Strasbourg rejetant leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
Sur le bien-fondé du jugement :
En ce qui concerne l'intérêt des requérants à l'annulation de l'arrêté du 24 septembre 2020 :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. " Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
3. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme A..., qui produisent un titre de propriété, sont voisins immédiat de l'unité foncière constituant le terrain d'assiette du lotissement litigieux. Ils se prévalent par ailleurs d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet d'aménagement, en particulier de la réalisation d'exhaussements des terrains constituant les lots de l'opération dont les conditions font l'objet des modifications opérées dans le règlement de lotissement par le permis d'aménager modificatif contesté. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune et tirée de leur absence d'intérêt à agir contre l'arrêté du 24 septembre 2020 doit être écartée.
En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du 24 septembre 2020 :
4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT), dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. (...) Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes (...) ". En vertu de l'article R. 2122-7 du même code, d'une part, la publication des arrêtés du maire est constatée par une déclaration certifiée de celui-ci, d'autre part, il est tenu dans chaque commune un registre où sont inscrits les dates d'édiction, de publication et de notification de ces arrêtés.
5. Il résulte des dispositions des articles L. 2131-1 et R. 2122-7 du CGCT que la mention, apposée sous la responsabilité du maire, certifiant qu'un acte communal a été publié, fait foi jusqu'à preuve du contraire. En l'espèce le maire a signé, le 13 mars 2023, un certificat d'affichage attestant que l'arrêté n° 28/2020 de délégation de fonction à son adjoint signataire du permis litigieux a été affiché à partir du 9 juin 2020 pour une durée de deux mois. Par suite, dès lors que le requérant se borne à contester la réalité de cet affichage sans aucun commencement de preuve, celle-ci doit être regardée comme établie. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que l'arrêté de délégation a été reçu en sous-préfecture le 9 juin 2020. Le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit donc être écarté.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme : " Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. / Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. ".
7. Il est constant qu'à la date du permis d'aménager modificatif litigieux des lots avaient d'ores et déjà été cédés par l'aménageur. Ainsi, alors même qu'en l'espèce cette modification n'aurait pas pour effet d'aggraver les contraintes pesant sur les colotis, les dispositions précitées de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme imposaient à la société Foncière Hugues Aurèle, préalablement à sa demande de permis modificatif, de recueillir l'accord des propriétaires selon les modalités qui y sont prévues. Par suite, M. et Mme A... sont fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal a écarté le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis (...) d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique (...) ".
9. Il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Les dispositions précitées de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme prévoient par ailleurs que la légalité d'une modification du règlement de lotissement doit s'apprécier au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de cette décision.
10. D'une part, aux termes de l'article AU 2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Raedersheim, sont autorisés sous conditions : " 2.4. Les exhaussements du sol, autour d'une construction ou d'une installation à condition de ne pas dépasser une hauteur d'un mètre par rapport au terrain naturel préexistant au point le plus défavorable de la construction ".
11. L'arrêté litigieux modifie l'article 2 du règlement de lotissement qui interdisait les remblais de toutes natures à l'exception de la liaison entre le sol naturel et la dalle de rez-de-chaussée pour autoriser désormais les remblais de toute nature. En autorisant cette modification instaurant une telle règle, moins sévère que celle figurant à l'article AU 2, le maire de la commune de Raedersheim a entaché son arrêté d'illégalité.
12. D'autre part, aux termes de l'article AU 7 du règlement du PLU : " 7.1 La distance comptée horizontalement de tout point de la construction à la limite séparative qui en est le plus proche sera au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (hauteur / 2), sans pouvoir être inférieure à trois mètres (...). Ce recul est porté à un minimum de six mètres au droit des zones Ua et Uh, et ne s'applique pas aux piscines (...). / 7.2. Des constructions peuvent être édifiées jusqu'aux limites séparatives des parcelles dans le respect des prospects définis par le schéma présenté ci-dessous/ Cette possibilité ne s'applique pas au droit des zones Ua et Uh où seuls peuvent être implantés dans la bande de recul de 2 à 6 mètres les abris de jardin d'une emprise au sol inférieure à 12 mètres carrés et d'une hauteur inférieure à 2,5 mètres (...) ".
13. La modification litigieuse prévoit à l'article 11, pour les lots 11, 13, 15, 17, 19 et 20, sur leur limite côté Est que le terrain pourra être retenu par un " mur de clôture " d'une hauteur maximum de 0,60 mètres à partir du terrain naturel dont les schémas repris au règlement montrent qu'il s'agit de murs de soutènement des exhaussements des terrains à bâtir qui pourront ainsi être implantés en limite séparative. De même, la modification en cause prévoit, pour les lots 10 à 20, à titre de clôture et en cas de remblais, un mur d'une hauteur maximum de 0,60 mètres à partir du terrain naturel dont les schémas repris montrent qu'il s'agit de murs de soutènement. De tels murs de soutènement ne constituent toutefois pas par eux-mêmes des constructions au sens et pour l'application des règles de prospect posées par l'article AU 7 précité. Ainsi, en autorisant l'implantation de murs de soutènement en limite séparative en parties Nord et Est du lotissement, bordées par une zone Uh au droit de laquelle le recul est porté à un minimum de six mètres par l'article AU 7 précité, le maire de la commune de Raedersheim n'a pas entaché son arrêté d'illégalité.
14. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".
15. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une telle atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
16. Il ressort des pièces du dossier que les seules dispositions modifiées du règlement, en ce qu'elles autorisent des exhaussements de parcelles, n'ont pas pour effet de porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, lesquels sont, en l'espèce, très limités. En outre, la règle posée à l'article AU 2 ne saurait avoir pour effet d'exonérer les futures constructions du respect des règles du PLU. Ainsi le permis modificatif contesté n'est entaché d'aucune erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R 111-27 précitées du code de l'urbanisme.
En ce qui concerne les conséquences des vices relevés :
17. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Aux termes de son article L. 600-5-1 : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
18. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
19. Si le vice tiré de la méconnaissance de l'article AU 2 du règlement du PLU, affectant la seule modification de l'article 2 du règlement du lotissement divisible des autres dispositions de ce règlement, n'est susceptible d'aucune régularisation dès lors que l'annulation de l'arrêté attaqué en tant qu'il autorise cette modification permet seule d'y remédier, celui tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, affectant l'ensemble de l'autorisation modificative litigieuse, est susceptible d'être régularisé par l'intervention d'un arrêté de régularisation du permis d'aménager après la production, par le pétitionnaire, de l'accord des propriétaires concernés selon les règles de majorité définies à cet article. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt, délai dans lequel il appartient au pétitionnaire et à l'autorité administrative de régulariser ce vice et d'en justifier devant la cour.
D E C I D E :
Article 1er : Le permis d'aménager modificatif du 24 septembre 2020 délivré par le maire de la commune de Raedersheim à la société Foncière Hugues Aurèle est annulé en tant qu'il autorise la modification de l'article 2 du règlement du lotissement.
Article 2 : Il est sursis à statuer sur le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme A... dirigées contre cet arrêté ainsi que sur les conclusions de M. et Mme A... et de la commune de Raedersheim tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt imparti à la commune de Raedersheim et à la société Foncière Hugues Aurèle pour notifier à la cour et aux requérants un permis d'aménager régularisant l'illégalité tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.
Article 3 : Le jugement n° 2102041 du 9 mai 2023 du tribunal administratif de Strasbourg est réformé en tant qu'il est contraire au présent dispositif.
Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A..., à Mme C... A..., à la commune de Raedersheim et à la société Foncière Hugues Aurèle.
Délibéré après l'audience du 16 janvier 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Wurtz, président,
- Mme Bauer, présidente-assesseure,
- M. Berthou, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.
Le rapporteur,
Signé : D. BERTHOULe président,
Signé : Ch. WURTZLe greffier,
Signé : F. LORRAIN La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier :
F. LORRAIN
N° 23NC02202 2
