Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme B... et A... C... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 28 janvier 2021 par lequel le maire de Saint-Malo a délivré à la société en nom collectif (SNC) Batimalo un permis de construire autorisant la démolition d'une salle de sport et la construction d'un bâtiment de trente-neuf logements et de douze maisons individuelles, sur un terrain cadastré section VN n° 185, situé 11 rue des Marettes, ainsi que la décision du 5 mai 2021 rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2103410 du 13 juin 2022, le tribunal administratif de Rennes a, en son article 1er, annulé en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme l'arrêté du
28 janvier 2021 en tant qu'il autorise huit éléments de construction sur les façades est et ouest de l'immeuble collectif projeté en violation du volume de 45° défini au sommet de la hauteur maximale droite des façades, prévu au point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo, a indiqué, en son article 2, que la SNC Batimalo pourra demander la régularisation de son permis de construire, par le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif, dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, a rejeté, en son article 3, le surplus des conclusions de la demande et, enfin, a rejeté, en son article 4, les conclusions présentées par la commune de Saint-Malo et la SNC Batimalo au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la cour :
I - Sous le n° 22NT02540, par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 août et 5 décembre 2022, M. et Mme B... et A... C..., représentés par Me Collet, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes, en tant qu'il a rejeté les conclusions de leur demande tendant à l'annulation dans son intégralité du permis de construire délivré par l'arrêté du 28 janvier 2021 du maire de Saint-Malo et de la décision du 5 mai 2021 de ce maire rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Saint-Malo en date du 28 janvier 2021 et la décision du 5 mai 2021 de ce maire dans leur intégralité ;
3°) de rejeter les conclusions d'appel incident présentées par la SNC Batimalo ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement attaqué est entaché d'irrégularité dès lors les premiers juges ont mis en œuvre à tort les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et prononcé à tort l'annulation partielle du permis de construire contesté, alors que le vice constaté n'affecte pas seulement une partie du projet et n'est pas régularisable ;
- l'arrêté contesté comprend une prescription énoncée en son article 1er et ne respecte pas les dispositions de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme ;
- il ne respecte pas l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 octobre et 27 décembre 2022 (ce dernier n'ayant pas été communiqué), la société en nom collectif (SNC) Batimalo, représentée par Me Le Derf-Daniel, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de M. et Mme C... le versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens invoqués par les requérants n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 octobre 2022 la commune de Saint-Malo, représentée par le cabinet d'avocats Coudray, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête présentée par les époux C... ;
2°) par la voie de l'appel incident, d'annuler le jugement n° 2103410 du tribunal administratif de Rennes du 13 juin 2022 en tant qu'il a annulé partiellement l'arrêté du 28 janvier 2021 et de rejeter les conclusions présentées par les époux C... devant le tribunal administratif ;
3°) de mettre à la charge de M. et Mme C... le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens invoqués par les requérants n'est fondé.
II - Sous le n° 22NT02672, par une requête et un mémoire, enregistrés les 16 août et
27 décembre 2022 (ce dernier n'ayant pas été communiqué), la société en nom collectif (SNC) Batimalo, représentée par Me Le Derf-Daniel, demande à la cour :
1°) d'annuler l'article 1er de ce jugement du tribunal administratif de Rennes ;
2°) de rejeter les conclusions présentées par les époux C... devant le tribunal administratif ;
3°) de mettre à la charge des époux C... le versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué est irrégulier dès lors qu'il est entaché de contradiction interne et qu'il n'est pas suffisamment motivé ;
- l'annulation partielle prononcée repose sur une interprétation erronée des dispositions de l'article UE 10 du règlement du PLU ; les huit éléments litigieux constituent des éléments architecturaux au sens de ces dispositions, qui n'interdisent pas les pignons comportant des ouvertures ;
- l'absence d'illégalité fait obstacle à l'annulation partielle du permis.
La commune de Saint-Malo, représentée par le cabinet d'avocats Coudray, a produit des observations enregistrées le 21 octobre 2022.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 décembre 2022, M. et Mme B... et A... C..., représentés par Me Collet, concluent au rejet de la requête et demandent à la cour de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent qu'aucun des moyens invoqués par la requérante n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Ody,
- les conclusions de M. Frank, rapporteur public,
- les observations de Me Leduc, substituant Me Collet, représentant M. et Mme C..., celles de Me Hauuy, pour le cabinet d'avocats Coudray, représentant la commune de Saint-Malo et celles de Me Lefeuvre, substituant Me Le Derf-Daniel, représentant la SNC Batimalo.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 28 janvier 2021, le maire de Saint-Malo a délivré à la société en nom collectif (SNC) Batimalo un permis de construire pour la démolition d'une salle de sport existante et la construction d'un bâtiment de trente-neuf logements et de douze maisons individuelles sur un terrain situé 11 rue des Marettes. M. et Mme C..., propriétaires d'une maison d'habitation située 2 rue de la Fontaine au Vais, ont adressé au maire un recours gracieux lequel a été rejeté par une décision du 5 mai 2021. Par le jugement n° 2103410 du 13 juin 2022, le tribunal administratif de Rennes a annulé, en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, l'arrêté du 28 janvier 2021 en tant qu'il autorise huit éléments de construction sur les façades est et ouest de l'immeuble collectif projeté en violation du volume de 45° défini au sommet de la hauteur maximale droite des façades, prévu au point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo. Par une requête n° 22NT02540, M. et Mme C... relève appel du jugement en tant qu'il a rejeté le surplus de leurs conclusions et demandent à la cour d'annuler l'arrêté du 28 janvier 2021 dans son intégralité. Par une requête n° 22NT02672, la SNC Batimalo relève également appel du jugement, en tant qu'il a annulé partiellement le permis de construire en litige et demande à la cour d'annuler le jugement en tant qu'il a prononcé l'annulation partielle de l'arrêté du 13 juin 2022 du maire de Saint-Malo et de rejeter les conclusions présentées par les époux C... devant le tribunal administratif de Rennes.
2. Les requêtes nos 22NT02540 et 22NT02672 présentées respectivement par M. et Mme C... et la SNC Batimalo sont dirigées contre le même jugement et présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt.
Sur les écritures de la commune de Saint-Malo dans l'instance n° 22NT02672 :
3. La commune de Saint-Malo, qui a délivré le permis de construire contesté, était partie en première instance et a présenté des conclusions d'appel incident dans l'instance enregistrée sous le n° 22NT02540. Elle a été invitée par la cour à présenter des observations sur la requête n° 22NT02672 présentée pour la SNC Batimalo. Dès lors ses écritures doivent être prises en compte en tant que simples observations dans cette dernière instance.
Sur la régularité du jugement attaqué :
4. En premier lieu, la SNC Batimalo soutient que le jugement attaqué, en son point 17, cite de manière incomplète les dispositions de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo, qui régissent la hauteur maximale des constructions selon divers critères et prévoient un certain nombre d'exceptions. Si le jugement attaqué procède à une citation tronquée de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme, cette erreur matérielle n'entraine pas en l'espèce une insuffisance de motivation du jugement attaqué, dont les motifs exposent de manière suffisante le raisonnement des premiers juges, lesquels ont en outre retenu que les huit éléments de construction critiqués ne constituent ni des lucarnes ni des murs pignons susceptibles de constituer des cas d'exception. Ce faisant, les premiers juges ont énoncé les motifs pour lesquelles les exceptions prévues à l'article UE 10 ne trouvaient pas à s'appliquer au litige et le moyen tiré de l'insuffisance de motivation du jugement attaqué ne peut qu'être écarté.
5. En deuxième lieu, eu égard à l'office du juge d'appel, qui est appelé à statuer, d'une part, sur la régularité de la décision des premiers juges et, d'autre part, sur le litige qui a été porté devant eux, le moyen tiré de ce que le jugement attaqué est entaché d'une contradiction de motifs en son point 19 doit être écarté comme inopérant.
6. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
7. Les premiers juges ont annulé partiellement, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, l'arrêté du 28 janvier 2021 en tant qu'il autorise huit éléments de construction sur les façades est et ouest de l'immeuble collectif projeté, en violation du volume de 45° défini au sommet de la hauteur maximale droite des façades, prévu au point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo. Ce vice affecte toutefois une partie identifiable du projet et les modifications envisagées afin de le régulariser n'apportent pas au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, les époux C... ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué serait entaché d'irrégularité en ce que les premiers juges ont fait usage des pouvoirs qu'ils tiennent de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme pour annuler partiellement l'arrêté du 28 janvier 2021.
Sur les conclusions d'appel présentées par la société Batimalo et les conclusions d'appel incident présentées par la commune :
8. Aux termes du point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo : " Hauteur maximale droite. Il s'agit de la hauteur de tous les plans de façades qui se mesure : / ¤ à partir du niveau du sol de la voie à l'alignement à l'aplomb des constructions réalisées à l'alignement, / ¤ à partir du terrain naturel à l'aplomb de la construction pour les pignons, les façades arrières et façades principales lorsqu'elles ne sont pas à l'alignement. (...) / Hauteur maximale de la construction / Elle s'établit à 5 mètres au-dessus du plan horizontal déterminé par la hauteur maximale droite des façades sur voie défini au paragraphe C-2. / La construction s'inscrit dans un volume à 45° à partir des façades sur rue et arrière. / Le volume défini ci-avant n'inclut pas les lucarnes, les éléments permettant l'accroche sur une toiture contiguë, ni les saillies traditionnelles, ainsi que des éléments architecturaux. / Cette disposition ne s'applique pas aux murs pignons en façade sur voie ou sur façade arrière, dans la mesure où leur longueur ne dépasse pas 1/3 des façades. (...) ". En outre, le paragraphe C-2 fixe la hauteur maximale droite des façades à 6 mètres dans les zones UEe.
9. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande de permis de construire, que la façade est de l'immeuble d'habitat collectif, implantée le long de la rue de la Fontaine aux Vais, et sa façade ouest à l'arrière ont une hauteur droite de 6 mètres. Le bâtiment présente une hauteur au faîtage de 10,13 mètres. La façade sur rue et la façade arrière comprennent également, chacune, quatre pans de façade se prolongeant dans un même plan vertical jusqu'aux bordures de la toiture à deux pentes. Ces éléments ne constituent ni des lucarnes ni des éléments architecturaux mais, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, des murs pignons sur façades quand bien même ces murs pignons comportent des ouvertures. Il ressort également des pièces du dossier que la longueur cumulée des quatre murs pignons de chacune des façades correspond à plus d'un tiers de la longueur totale de chaque façade. Par suite, les dispositions précitées du point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo imposant à la construction de s'inscrire, au-delà de la hauteur droite de 6 mètres de la façade, dans un volume à 45° à partir des façades sur rue et arrière s'appliquent à ces murs pignons et ne sont pas respectées.
10. Il résulte de ce qui précède que la société Batimalo et la commune de Saint-Malo ne sont pas fondées à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a annulé l'arrêté du 28 janvier 2021 en tant que les huit éléments des façades est et ouest du bâtiment collectif se prolongeant dans un même plan vertical au-dessus de la hauteur maximale droite des façades méconnaissent le point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo.
Sur les conclusions présentées par les époux C... :
11. En premier lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. (...) ".
12. L'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.
13. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comprend une notice architecturale décrivant précisément le projet, y compris les matériaux et les couleurs utilisés pour le traitement des façades, de la toiture et des menuiseries et que des illustrations photographiques complètent la notice. Si l'article 1er de l'arrêté du 28 janvier 2021 prévoit que " les détails de mise en œuvre seront présentés pour validation à l'architecte conseil de la ville lors de la rédaction du dossier de consultation des entreprises et des échantillons de matériaux seront validés sur place avant toute mise en œuvre ", les éléments relatifs aux matériaux et aux couleurs du projet sont toutefois définis dans la demande de permis de construire et étaient suffisamment précis pour permettre au service instructeur de s'assurer que le projet respecte les dispositions applicables, notamment celles relatives à l'aspect extérieur des constructions énoncées à l'article UE 11 du règlement du plan local d'urbanisme. Dès lors, la prescription litigieuse ne saurait avoir pour effet de permettre à l'architecte conseil de définir ou de remettre en cause les matériaux et les couleurs qui ont été ainsi définis dans le dossier de demande de permis de construire, mais doit être regardée comme ayant pour seul objet de permettre le contrôle, au cours de l'exécution de ce permis de construire, de l'emploi de matériaux et de couleurs conformes à ceux indiqués audit permis. Par suite, le moyen tiré de la violation de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme doit être écarté.
14. En second lieu, aux termes de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo : " (...) b) Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fond voisin ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du code civil relatif aux terrains enclavés (reproduit en annexe documentaire). L'accès doit répondre à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiés ou dont l'édification est demandée. / c) Les caractéristiques des accès des constructions nouvelles doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte et de sécurité, défense contre l'incendie, protection des piétons, enlèvement des ordures ménagères, etc. Le permis de construire peut être refusé ou soumis à des conditions spéciales, conformément aux dispositions de l'article R 111- 4 du Code de l'Urbanisme, rappeler dans les dispositions générales du présent règlement. (...) ".
15. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse, que le projet litigieux porte sur la construction d'un immeuble d'habitat collectif et de douze maisons individuelles réparties sur différents lots. Le projet prévoit deux accès pour les véhicules, l'un au nord-est de la parcelle d'assiette depuis la rue de la Fontaine aux Vais, l'autre au sud depuis la rue des Marettes. La circonstance que le lot n° 4 ne dispose pas lui-même d'un accès pour les véhicules n'a pas pour effet de rendre le projet litigieux illégal au regard des dispositions précitées, alors que les occupants de ce lot pourront, comme les autres occupants, accéder au terrain d'assiette du projet dans des conditions conformes aux dispositions de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo, lesquelles dès lors n'ont pas été méconnues.
16. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme C... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté le surplus des conclusions de leur demande tendant à l'annulation dans son intégralité de l'arrêté du 28 janvier 2021.
Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
17. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
18. Ainsi qu'il est exposé au point 9 du présent arrêt, l'arrêté du maire de Saint-Malo du 28 janvier 2021 est entaché d'un vice tiré de la violation du point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo en tant qu'il autorise huit murs pignons en façades qui s'élèvent au-dessus de la hauteur droite de 6 mètres de la façade sur rue et de la façade arrière et dans un volume à 45° à partir de ces façades alors que la longueur cumulée de ces murs pignons correspond à plus d'un tiers de la longueur totale de chacune de ces façades sur rue et arrière. Ce vice est relatif à des parties identifiables du projet et est susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation, laquelle n'implique pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu, dès lors, de faire application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et de prononcer dans cette mesure l'annulation partielle de l'arrêté du 28 janvier 2021 du maire de Saint-Malo.
Sur les frais liés au litige :
19. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés pour l'instance et non compris dans les dépens et de rejeter ainsi les conclusions présentées par elles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du maire de Saint-Malo du 28 janvier 2021 et la décision par laquelle le recours gracieux de M. et Mme C... a été rejeté sont annulés, en application de l'article
L. 600-5 du code de l'urbanisme, en tant qu'ils autorisent, sur l'immeuble d'habitat collectif, la réalisation de huit murs pignons sur façades s'élevant au-dessus de la hauteur droite de 6 mètres de la façade sur rue et de la façade arrière et dans un volume à 45° à partir de ces façades alors que la longueur cumulée de ces murs pignons correspond à plus d'un tiers de la longueur totale de chacune de ces façades sur rue et arrière, en méconnaissance du point c) de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Malo.
Article 2 : L'article 1er du jugement n° 2103410 du 13 juin 2022 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er du présent arrêt.
Article 3 : La requête n° 22NT02540 présentée par M. et Mme C... est rejetée.
Article 4 : Le surplus de la requête n° 22NT02672 présentée par la SNC Batimalo et des conclusions d'appel incident présentées par la commune de Saint-Malo dans l'instance
n° 22NT02540 est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B... et A... C..., à la SNC Batimalo et à la commune de Saint-Malo.
Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Saint-Malo en application de l'article R. 751-10 du code de justice administrative.
Délibéré après l'audience du 27 juin 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Degommier, président de chambre,
- M. Rivas, président assesseur,
- Mme Ody, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2024.
La rapporteure,
C. ODY
Le président,
S. DEGOMMIER
La greffière,
S. PIERODÉ
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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Nos 22NT02540 et 22NT02672
