Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... F..., Mme H... C... et M. E... D..., ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 5 août 2022 par lequel le maire de Vannes (Morbihan) a délivré à la société civile immobilière (SCI) Ouest un permis de construire, après démolition, un ensemble immobilier de cinquante-trois logements sur un terrain situé 17 rue des quatre frères Crapel, ainsi que les décisions de rejet de leurs recours gracieux.
Par un jugement n° 2300003 du 15 décembre 2023, le tribunal administratif de Rennes a annulé l'arrêté du 5 août 2022 du maire de Vannes ainsi que les décisions de rejet des recours gracieux.
Procédures devant la cour :
I. Par une requête et un mémoire enregistrés sous le n° 24NT00136 les 17 janvier et 27 juin 2024, la commune de Vannes, représentée par Me Marchand, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 15 décembre 2023 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. F..., Mme C... et M. D... devant le tribunal administratif de Rennes ;
3°) de mettre à la charge solidaire de M. F..., Mme C... et M. D..., le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune de Vannes soutient que :
- l'arrêté contesté ne méconnait pas les dispositions de l'article II 1.1 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à toutes les zones dès lors que l'opération projetée constitue une opération d'ensemble ; les opérations d'aménagement sont autorisées en dehors des orientations d'aménagement et de programmation ; les démolitions peuvent être admises sur l'ensemble du territoire communal ; une unité foncière dont la superficie est inférieure à 4 000 m² peut être le support d'une opération d'aménagement d'ensemble ;
- les autres moyens soulevés par les demandeurs, écartés par le tribunal, ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense enregistrés les 4 juin, 17 juillet et 2 octobre 2024, M. B... F..., Mme H... C... et M. E... D..., représentés par Me Le Derf-Daniel, concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Vannes une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que le moyen soulevé par la commune de Vannes n'est pas fondé.
La SCI Ouest, représentée par Me Coppinger, a produit des observations enregistrées les 12 juillet, 5 août et 25 octobre 2024.
Par une ordonnance du 25 octobre 2024 la clôture de l'instruction a été fixée au 15 novembre 2024.
Un mémoire présenté pour la commune de Vannes a été enregistré le 12 février 2025, postérieurement à la clôture d'instruction, et n'a pas été communiqué.
Les parties ont été invitées par un courrier du 7 février 2025, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, à présenter leurs observations dès lors que la cour était susceptible de surseoir à statuer, pendant un délai de 4 mois, pour permettre la régularisation des vices tirés de ce que la demande de permis de construire est insuffisante en tant qu'elle ne mentionne pas la maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192 comme élément bâti à protéger, identifié par le plan local d'urbanisme, au titre des dispositions de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, de la méconnaissance de l'article II.1.1 du chapitre II du règlement du plan local d'urbanisme, en tant que l'arrêté contesté autorise la destruction d'un bâti signalé comme ayant un caractère patrimonial et de la méconnaissance de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, s'agissant de l'emprise au sol des constructions.
Par un mémoire, enregistré le 14 février 2025, la SCI Ouest, a produit des observations en réponse à la lettre du 7 février 2025 de la cour adressée aux parties sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire enregistré le 21 février 2025, M. F..., Mme C... et M. D..., ont produit des observations en réponse à la lettre du 7 février 2025 de la cour adressée aux parties sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
II. Par une requête et des mémoires enregistrés sous le n° 24NT00381 les 13 février, 5 août et 31 octobre 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la SCI Ouest, représentée par Me Coppinger, doit être regardée comme demandant à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 15 décembre 2023 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. F..., Mme C... et M. D... devant le tribunal administratif de Rennes ;
3°) de mettre à la charge solidaire de M. F... et Mme C... ainsi que de M. D..., le versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SCI Ouest soutient que :
-L'article II 1.1 du règlement applicable à toutes les zones ne peut trouver à s'appliquer en l'espèce dès lors qu'il a été déclaré illégal par le juge des référés ;
- les dispositions de l'article II 1.1 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à toutes les zones sont illégales dès lors qu'elles excèdent ce qui est nécessaire à l'objectif majeur de préservation des éléments du patrimoine bâti vannetais dans son ensemble ;
- le plan local d'urbanisme de Vannes est illégal en ce qu'il identifie la maison située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192 au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme ; le plan local d'urbanisme dans sa rédaction issue de la modification n° 3 n'identifie pas la maison située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192 au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 juillet et 17 octobre 2024, M. B... F..., Mme H... C... et M. E... D..., représentés par Me Le Derf-Daniel, concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la SCI Ouest une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens soulevés par la SCI Ouest ne sont pas fondés.
La requête et les mémoires enregistrés dans la présente instance ont été communiqués à la commune de Vannes qui n'a pas produit d'observations.
Les parties ont été invitées par un courrier du 7 février 2025, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, à présenter leurs observations dès lors que la cour était susceptible de surseoir à statuer, pendant un délai de 4 mois, pour permettre la régularisation des vices tirés de ce que la demande de permis de construire est insuffisante en tant qu'elle ne mentionne pas la maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192 comme élément bâti à protéger, identifié par le plan local d'urbanisme, au titre des dispositions de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, de la méconnaissance de l'article II.1.1 du chapitre II du règlement du plan local d'urbanisme, en tant que l'arrêté contesté autorise la destruction d'un bâti signalé comme ayant un caractère patrimonial et de la méconnaissance de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, s'agissant de l'emprise au sol des constructions.
Par un mémoire, enregistré le 14 février 2025, la SCI Ouest, a produit des observations en réponse à la lettre du 7 février 2025 de la cour adressée aux parties sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire enregistré le 21 février 2025, M. F..., Mme C... et M. D..., ont produit des observations en réponse à la lettre du 7 février 2025 de la cour adressée aux parties sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dubost,
- les conclusions de M. Frank, rapporteur public,
- et les observations de Me Leon, substituant Me Marchand, représentant la commune de Vannes, celles de Me Azizi, substituant Me Coppinger, représentant la SCI Ouest et celles de Me Lefeuvre, substituant Me Le Derf-Daniel, représentant M. F..., Mme C... et M. D....
Considérant ce qui suit :
1. Le 17 décembre 2021 la société civile immobilière (SCI) Ouest a présenté à la mairie de Vannes (Morbihan) une demande de permis de construire, complétée le 8 avril 2022, portant sur la démolition de bâtiments existants et la construction de cinquante-trois logements collectifs sur un terrain constitué des parcelles cadastrées section AO nos 195, 194, 456, 192, 457, 193 et 191, situées 17 rue des 4 Frères Crapel. Le 5 août 2022, le maire de Vannes a délivré l'autorisation sollicitée. M. D..., M. F... et Mme C... ont alors formé des recours gracieux contre cet arrêté, qui ont été rejetés. M. D..., M. F... et Mme C... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler ces décisions. La commune de Vannes et la SCI Ouest relèvent appel du jugement du 15 décembre 2023 par lequel ce tribunal a annulé l'arrêté du 5 août 2022 ainsi que les décisions de rejet des recours gracieux.
2. Les requêtes n° 24NT00136 de la commune de Vannes et n° 24NT00381 de la SCI Ouest sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne le motif d'annulation de l'arrêté contesté :
3. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Pour l'application de ces dispositions, il appartient au juge d'appel, lorsque le tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un acte intervenu en matière d'urbanisme en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé des différents motifs d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui, et d'apprécier si l'un au moins de ces motifs justifie la solution d'annulation.
4. Pour annuler les décisions contestées, le tribunal administratif de Rennes s'est fondé sur la circonstance que la démolition des bâtiments situés sur la parcelle cadastrée section AO n° 192, identifiés par le règlement du plan local d'urbanisme sur le fondement de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, méconnait les dispositions de l'article II.1.1 " Dispositions règlementaires liées à des représentations graphiques spécifiques sur le plan de zonage - Patrimoine bâti au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme " du chapitre II du règlement du plan local d'urbanisme applicable à toutes les zones.
5. D'une part, aux termes de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. (...). ".
6. D'autre part, aux termes de l'article II.1.1 " Dispositions règlementaires liées à des représentations graphiques spécifiques sur le plan de zonage - Patrimoine bâti au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme " du chapitre II du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) applicable à toutes les zones : " (...) Les travaux réalisés sur les bâtiments signalés comme ayant un caractère patrimonial sur les documents graphiques du PLU ne doivent pas porter atteinte à la valeur patrimoniale du bâtiment ou du secteur à caractère patrimonial dans lequel le bâtiment s'inscrit (...). Des démolitions partielles ou totales peuvent être autorisées : dans le cas où ces démolitions sont rendues nécessaires pour des raisons de sécurité ; dans le cas où ces démolitions permettent de mettre en valeur les éléments bâtis restants ; en cas de réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble. ".
7. Il ressort du rapport de présentation PLU de la commune de Vannes que la maison située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192, qui sera démolie dans le cadre de l'opération projetée, est identifiée en tant qu'habitation patrimoniale " maisons de la première moitié du 20ème siècle " en application des dispositions de l'article L. 151-9 du code de l'urbanisme.
8. Il ressort du rapport de présentation du PLU que ses auteurs ont entendu protéger en tant que maisons de la première moitié du 20ème siècle les constructions présentant les caractéristiques de " toit longs pans et toits perpendiculaires, rez-de-chaussée sur élevé avec accès sur le côté, recouvrement granite, moellon, enduit, balcon, travail sur la taille des fenêtres ". Toutefois, l'inventaire établi par la direction régionale des affaires culturelles, justifiant l'identification par le PLU des éléments bâtis au titre des dispositions de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, mentionne seulement que la maison, dont la démolition est prévue par le projet, " enduite double en profondeur à deux pièces en rez-de-chaussée surmontée d'un grenier " a été bâtie au " 2ème quart du 20ème siècle ". Cet inventaire ne fait ainsi état d'aucun élément propre à établir l'intérêt d'ordre culturel, historique ou architectural que présenterait cette construction. Les photographies produites ne permettent pas non plus de démontrer le caractère patrimonial de cette maison d'habitation. Dans ces conditions, la SCI Ouest est fondée à soutenir qu'en identifiant la maison située sur la parcelle cadastrée section AO n°192 au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, les auteurs du PLU de Vannes ont entaché leur décision d'une erreur manifeste d'appréciation.
9. Par suite, la SCI Ouest est fondée à soutenir que l'arrêté contesté en tant qu'il autorise la démolition de la construction située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192 par l'opération projetée, ne méconnait pas les dispositions citées au point 6.
10. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du maire de Vannes du 5 août 2022 n'est pas entaché du vice tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 6, de sorte que c'est à tort que le tribunal s'est fondé, pour annuler le permis de construire contesté, sur la méconnaissance desdites dispositions.
11. Il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs de première instance à l'encontre du permis de construire du 5 août 2022.
En ce qui concerne les autres moyens soulevés en première instance :
S'agissant du moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté contesté :
12. Il ressort des pièces du dossier que la décision contestée a été signée pour le maire, par le directeur général des services, M. G... A..., qui était habilité pour le faire, en exécution d'une délégation du maire de Vannes du 19 décembre 2020. Cette délégation a été transmise au contrôle de légalité le 24 décembre 2020 et affichée le 28 décembre 2020. Il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un autre arrêté du maire, intervenu postérieurement, aurait mis fin à la délégation consentie à M. A.... Le moyen doit donc être écarté.
S'agissant du moyen tiré de l'insuffisance du dossier de la demande de permis de construire :
13. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
14. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; (...). Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. ". Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; (...) ". Aux termes de l'article R. 451-7 du code de l'urbanisme, relatif aux demandes de permis de démolir : " Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. "
15. Si le dossier de demande de permis de construire ne mentionne pas la présence, sur le terrain d'assiette du projet, d'une habitation patrimoniale identifiée au plan local d'urbanisme en application des dispositions de l'article L. 151-9 du code de l'urbanisme, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette omission aurait été de nature à fausser l'appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la règlementation applicable, alors que la demande de permis de construire comporte des pièces photographiques représentant la construction située sur la parcelle cadastrée section AO n° 192. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.
16. En second lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (...) ".
17. D'une part, il ne ressort des pièces du dossier que les travaux auraient pour effet de modifier le profil du terrain. D'autre part, il ressort des plans de coupe joints à la demande de permis de construire que ceux-ci mentionnent le profil du terrain naturel. Le moyen doit par suite être écarté.
S'agissant des moyens tirés de la méconnaissance du règlement du PLU :
18. En premier lieu, aux termes de l'article 2 du règlement du PLU applicable à toutes les zones : " Pour être constructible un terrain doit avoir accès à une voie publique (...). Les voies de desserte doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile (au moins 3,5 mètres de chaussée ". Par ailleurs, le lexique du PLU définit les voies de desserte comme celles desservant au moins deux lots.
19. D'une part, il ressort des pièces du dossier que l'accès des véhicules aux cinquante-sept places de stationnement prévues par le projet s'effectuera par la rue de l'abbé Jacob, qui constitue une voie publique d'une largeur de plus de 7 mètres, et permet déjà de desservir plusieurs constructions. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette voie publique présenterait un caractère dangereux alors qu'elle est à sens unique et comporte des trottoirs de chaque côté de la chaussée. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet contesté comporterait une voie de desserte permettant de desservir plusieurs lots de l'opération. Dans ces conditions, l'arrêté contesté ne méconnait pas les dispositions citées au point 18 et le moyen doit être écarté.
20. En deuxième lieu, aux termes de l'article 3 du règlement du PLU applicable à toutes les zones : " En vertu des articles R. 111-27 et suivants du code de l'urbanisme " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". (...) L'aspect extérieur des constructions doit tenir compte des caractéristiques morphologiques du secteur en particulier les ensembles bâtis homogènes dans lesquels se situe le projet ainsi que les spécificités des constructions avoisinantes. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'expression de conception architecturale contemporaine ".
21. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un site ou un paysage propre à fonder le refus opposé à une demande d'autorisation de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ladite autorisation, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.
22. Il ressort des pièces du dossier que l'opération contestée prend place au sein d'un environnement bâti hétérogène comportant des maisons d'habitation dont certaines sont identifiées en tant que patrimoine bâti par le règlement du PLU ainsi que des immeubles collectifs en R+ 1+ combles ou R+ 3+ attiques. Elle est située aux abords de deux monuments historiques et l'architecte des bâtiments de France a émis, le 2 juin 2022, un avis favorable à l'opération projetée. Le projet contesté d'une hauteur maximale de R+ 2+ attique se limite toutefois à une hauteur de R+ 1+ attique en mitoyenneté des constructions voisines. Par ailleurs, le projet est découpé en trois volumes posés sur un niveau de sous-sol émergeant au croisement de deux rues, et créée des ouvertures visuelles depuis les rues vers l'aménagement paysager du cœur d'ilot. En outre, les bâtiments seront recouverts de toitures aux pentes et proportions similaires aux constructions avoisinantes et les façades seront recouvertes d'enduit taloché fin " blanc du littoral ", d'un enduit brun gratté et le socle ainsi que certaines parties de façades seront revêtus de granit naturel. De tels matériaux sont déjà présents sur des constructions situées à proximité du projet. Dans ces conditions, les pièces du dossier ne permettent pas d'établir que l'opération projetée porterait atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 20 doit être écarté.
23. En troisième lieu, d'une part, aux termes de l'article UB 5 du règlement du PLU : " Secteurs UBa (...) : Le coefficient d'emprise au sol maximum est de 60 % (...) Ce maximum peut être porté à (...) 80 % pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique (...) ". Le lexique du PLU indique s'agissant de l'exemplarité énergétique qu'il convient de " se référer au décret n° 2016-856 ou celui qui viendrait à s'y substituer dans le cadre d'entrée en vigueur de la règlementation environnementale 2020, pour définir ces notions et les exigences qu'elles suscitent en matière de performance et de qualité des constructions "
24. D'autre part, aux termes de l'article R. 171-2 du code de la construction et de l'habitation : " I. - La construction fait preuve d'exemplarité énergétique si sa consommation conventionnelle d'énergie est inférieure au moins de 20 % à la consommation conventionnelle d'énergie définie au 1° de l'article R. 172-11. II. - Pour justifier de l'exemplarité énergétique, le maître d'ouvrage joint à la demande de permis de construire, conformément à l'article R. 431-18 du code de l'urbanisme, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre, lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les critères de performance énergétique requis. " et aux termes de l'article R. 122-24-1 du même code : " Le maître d'ouvrage de toute construction de bâtiments ou parties de bâtiments mentionnés aux articles R. 172-1 et R. 172-3 établit, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment concerné, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les exigences de performance énergétique et environnementale définies aux articles R. 172-4 et R. 172-5, en conformité avec l'article R. 172-6. Le document ainsi établi atteste du respect : 1° Des dispositions des 1° et 5° de l'article R. 172-4 ; 2° Des dispositions mentionnées à l'article R. 172-5 précisées par arrêté du ministre chargé de la construction. Cette attestation mentionne l'engagement du maître d'ouvrage d'être en mesure, après la déclaration d'ouverture du chantier prévue à l'article R. 424-16 du code de l'urbanisme, de justifier, à leur demande, aux personnes habilitées mentionnées à l'article L. 181-1, le respect de l'impact maximal prévu au 4° de l'article R. 172-4. Cette attestation est jointe à la demande de permis de construire dans les conditions prévues au j de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme. ". L'arrêté du 9 décembre 2021 définit le modèle d'attestation prévue par les dispositions précitées. Les dispositions de cet arrêté ainsi que les dispositions règlementaires précitées sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022.
25. Il est constant que l'opération projetée, située au sein du secteur UBa du règlement graphique du PLU, prévoit une emprise au sol de 1 748 m² supérieure au coefficient d'emprise au sol de 60 % autorisé au sein de ce secteur. La commune de Vannes et la SCI Ouest se prévalent de ce que l'opération projetée fait preuve d'exemplarité énergétique permettant ainsi que le coefficient d'emprise au sol soit porté à 80 %, en application de l'article UB 5 du règlement du PLU. Toutefois, l'attestation jointe à la demande de permis de construire, qui mentionne seulement que l'opération projetée a pris en compte la règlementation thermique sans toutefois préciser qu'elle respecte les exigences de performance énergétique et environnementale définies aux articles R. 172-1 et suivants précités, ne satisfait pas aux dispositions citées au point 24 et ne permet ainsi pas de justifier de l'exemplarité énergétique du projet contesté. Par ailleurs, aucune autre pièce du dossier ne permet de démontrer que le projet présenterait un caractère exemplaire en matière énergétique. Dans ces conditions, l'arrêté contesté qui autorise un coefficient d'emprise au sol supérieur à 60 % méconnait les dispositions de l'article UB 5 du règlement du PLU.
26. En quatrième lieu, aux termes de l'article 10 du règlement du PLU applicable à toutes les zones : " Règles de hauteur communes aux zones UA, UB (...) au-delà du plan vertical. Au-delà de la hauteur du plan vertical définie à l'article 6 des différentes zones (...) 2. Pour les constructions qui en prévoient, le ou les attiques doivent : - être inscrit(s) dans le gabarit, qui est délimité par le plan vertical et une pente à 45° dont la base est définie à l'intersection avec le plan vertical de façade (principale et arrière) (...) - respecter un retrait supérieur ou égal à deux mètres par rapport aux façades principales et arrières (...) ". Aux termes de l'article UB 6 du règlement du PLU : " Dans une bande de 20 mètres à partir de l'alignement des voies et emprises publiques ou du retrait imposé ou autorisé exceptionnellement pour assurer une meilleure intégration urbaine, la hauteur maximale du plan vertical des constructions est fixée à 12 mètres (...). Au-delà de la bande de 20 mètres à partir de l'alignement des voies et emprises publiques (...) la hauteur maximum du plan vertical est fixée à 6 mètres (...) ". Le lexique du PLU définit le plan vertical comme étant " limité à la hauteur fixée à l'article 6 du règlement de la zone, à partir du plan de référence. Ce plan vertical définit un élément du gabarit ".
27. D'une part, il résulte des termes mêmes du règlement du PLU que les dispositions relatives aux attiques ne trouvent à s'appliquer qu'au-delà de la hauteur du plan vertical défini à l'article UB 6 du règlement du PLU soit 6 ou 12 mètres. D'autre part, s'agissant des bâtiments A, B, et de la façade du bâtiment C donnant sur la voie publique, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur des plans verticaux incluant les attiques serait supérieure aux hauteurs mentionnées au point 26. Les règles relatives aux attiques mentionnées au point précédent ne trouvent donc pas à s'appliquer à leur égard. Par ailleurs, s'agissant de la façade arrière du bâtiment C, la hauteur du plan vertical est soumise à la limite de 6 mètres dès lors qu'elle éloignée de plus de 20 mètres de la façade donnant sur la voie publique, et un attique s'implante au-dessus de cette hauteur maximale. Toutefois, il ressort des plans produits que cet attique s'inscrit dans le gabarit délimité par le plan vertical et une pente à 45° dont la base est définie à l'intersection avec le plan vertical de la façade et qu'il respecte un retrait supérieur à deux mètres par rapport à la façade arrière. Dans ces conditions, l'arrêté contesté ne méconnait pas les dispositions citées au point précédent et le moyen doit être écarté.
28. Il résulte de ce qui précède que le permis de construire contesté est seulement entaché du vice tiré de la méconnaissance, s'agissant de l'emprise au sol des constructions, des dispositions de l'article UB 5 du règlement du PLU de la commune.
En ce qui concerne les conséquences du vice entachant le permis de construire :
29. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
30. Comme il a été dit au point 28, l'arrêté du maire de Vannes du 5 août 2022 est entaché du seul vice tiré de ce qu'il a été pris, s'agissant de l'emprise au sol de l'opération contestée, en méconnaissance des dispositions de l'article UB 5 du règlement du PLU applicables au projet. Un tel vice peut être régularisé, dès lors que les modifications à envisager, qui concernent la seule emprise au sol des bâtiments et sont limitées à une partie identifiable du projet, ne lui apportent pas un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu dès lors de limiter à cette partie du projet la portée de l'annulation prononcée par les premiers juges.
Sur les frais liés au litige :
31. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. F..., Mme C... et M. D... qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Vannes et la SCI Ouest au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Vannes et de la SCI Ouest une somme de 750 euros chacune à verser globalement à M. F..., Mme C... et M. D... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : L'arrêté du maire de Vannes du 5 août 2022 est annulé en tant qu'il méconnait, s'agissant de l'emprise au sol des constructions, les dispositions de l'article UB 5 du règlement du PLU. Les décisions de rejet de recours gracieux de M. F..., Mme C... et M. D... sont annulées dans la même mesure.
Article 2 : Le jugement n° 2300003 du 15 décembre 2023 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : La commune de Vannes et la SCI Ouest verseront chacune une somme globale de 750 euros à M. F..., Mme C... et M. D... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Vannes, à la SCI Ouest et à M. B... F..., désigné représentant unique en application des dispositions de l'article R. 751-3 du code de justice administrative.
Délibéré après l'audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Degommier, président de chambre,
- M. Rivas, président-assesseur,
- Mme Dubost, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.
La rapporteure,
A.-M. DUBOST
Le président,
S. DEGOMMIER
La greffière,
S. PIERODÉ
La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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Nos 24NT00136 et 24NT00381
