Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme D..., M. E..., Mme G..., M. et Mme I..., M. et Mme A..., M. et Mme F..., M. C... F..., M. et Mme B..., M. H... et Mme K... ont demandé au tribunal administratif d'Amiens d'annuler l'arrêté du 11 décembre 2020 par lequel le maire de Plailly a délivré à la société Altarea Cogedim IDF un permis de construire vingt-cinq maisons individuelles sur un terrain situé rue du Prunelé dans cette commune, ensemble les décisions de rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement avant dire droit n°2100549 du 14 décembre 2021, le tribunal administratif d'Amiens a sursis à statuer pendant un délai de quatre mois en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme aux fins de régularisation des vices tirés de l'incomplétude de la demande de permis de construire et de l'insuffisance des places de stationnement.
Par un jugement n° 2100549 du 12 juillet 2022, le tribunal administratif d'Amiens, estimant que les vices mentionnés ci-dessus avaient été régularisés par l'arrêté modificatif du 31 mars 2022 du maire de Plailly, a rejeté la demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 18 septembre 2022 et un mémoire enregistré le 4 mai 2023, M. L... D... et Mme J... D..., représentés par Me Grégory Waysse, demandent à la cour :
1°) d'annuler ces jugements du 14 décembre 2021 et du 12 juillet 2022 du tribunal administratif d'Amiens ;
2°) d'annuler ces arrêtés du 11 décembre 2020 et du 31 mars 2022 du maire de Plailly, ensemble les décisions rejetant leur recours gracieux contre le premier arrêté.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt pour agir en tant que voisins immédiats ;
- l'arrêté du 11 décembre 2020 méconnaît les dispositions de l'orientation d'aménagement et de programmation n°1 du plan local d'urbanisme de Plailly, relatives aux voies d'accès et à la densité ;
- la délibération du 16 juin 2020 modifiant le plan local d'urbanisme de Plailly méconnaît l'article L. 153-31 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires en défense enregistrés les 8 décembre 2022 et 25 mai 2023, la société Altarea Cogedim IDF, représentée par Me Olivier Bancaud, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des appelants de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 11 juin 2023, la commune de Plailly, représentée par Me Sébastien Sehili, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 15 juin 2023, l'instruction a été close le 10 juillet 2023 en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Stéphane Eustache, premier conseiller,
- les conclusions de M. Aurélien Gloux-Saliou, rapporteur public,
- et les observations de Me Arthur Barbat du Closel, représentant la société Altarea Cogedim IDF.
Considérant ce qui suit :
1. La société Altarea Cogedim IDF a déposé le 28 février 2020 une demande de permis de construire vingt-cinq maisons individuelles sur une parcelle cadastrée AD n° 40, située rue du Prunelé à Plailly. Par un arrêté du 11 décembre 2020, le maire de Plailly a délivré le permis sollicité. Par un jugement avant dire droit n° 2100549 du 14 décembre 2021, le tribunal administratif d'Amiens, saisi par M. D... et autres, a sursis à statuer pendant un délai de quatre mois en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme aux fins de régulariser les vices tirés de l'incomplétude de la demande de permis de construire et de l'insuffisance des places de stationnement.
2. La société Altarea Cogedim IDF a déposé le 28 janvier 2022 une demande de permis de construire modificatif. Par un arrêté du 31 mars 2022, le maire de Plailly a délivré le permis modificatif sollicité. Par un jugement n°2100549 du 12 juillet 2022, le tribunal administratif d'Amiens, estimant que les vices mentionnés au point précédent avaient été régularisés par cet arrêté du 31 mars 2022, a rejeté la demande. M. et Mme D... interjettent appel de ces deux jugements du tribunal administratif d'Amiens.
Sur l'office du juge d'appel :
3. Lorsqu'un tribunal administratif, après avoir écarté comme non fondés les autres moyens de la requête, a retenu l'existence d'un ou plusieurs vices entachant la légalité du permis de construire, de démolir ou d'aménager dont l'annulation lui était demandée et, après avoir estimé que ce ou ces vices étaient régularisables par un permis modificatif, a décidé de surseoir à statuer en faisant usage des pouvoirs qu'il tient de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour inviter l'administration à régulariser ce vice, l'auteur du recours formé contre le permis est recevable à faire appel de ce jugement avant dire droit en tant qu'il a écarté comme non fondés les moyens dirigés contre l'autorisation d'urbanisme initiale et également en tant qu'il a fait application de ces dispositions de l'article L. 600-5-1.
4. Toutefois, à compter de l'intervention de la mesure de régularisation dans le cadre du sursis à statuer prononcé par le jugement avant dire droit, les conclusions dirigées contre ce jugement en tant qu'il met en œuvre les pouvoirs que le juge tient de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme sont privées d'objet.
Sur le bien-fondé du jugement du 14 décembre 2021 :
5. Les appelants interjettent appel du jugement avant dire droit du 14 décembre 2021 du tribunal administratif d'Amiens en tant qu'il a écarté les moyens tirés, d'une part, de l'illégalité de la délibération du 16 juin 2020 modifiant le plan local d'urbanisme et, d'autre part, de la méconnaissance des dispositions de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) n°1 de ce plan modifié.
En ce qui concerne les moyens tirés, par voie d'exception, de l'illégalité du plan local d'urbanisme :
S'agissant de la recevabilité des moyens :
6. D'une part, aux termes de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme : " L'illégalité pour vice de forme ou de procédure d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d'exception, après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet du document en cause (...) ".
7. D'autre part, aux termes de l'article L. 153-31 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Le plan local d'urbanisme est révisé lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide : / (...) / 2° Soit de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ; / 3° Soit de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels (...) ". Aux termes de l'article L. 153-36 du même code : " Sous réserve des cas où une révision s'impose en application de l'article L. 153-31, le plan local d'urbanisme est modifié lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de modifier le règlement, les orientations d'aménagement et de programmation ou le programme d'orientations et d'actions ".
8. Il résulte de ces dispositions que le moyen tiré, par voie d'exception, de la méconnaissance de l'article L. 153-31 du code de l'urbanisme par la délibération du 16 juin 2020 du conseil municipal de Plailly modifiant son plan local d'urbanisme est relatif à la légalité interne de cette délibération et n'est pas ainsi au nombre des vices de forme ou de procédure mentionnés à l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme qui ne peuvent être invoqués par voie d'exception qu'avant l'expiration d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet de la délibération en cause. Il s'ensuit que ce moyen n'est pas irrecevable.
S'agissant de l'opérance des moyens :
9. D'une part, aux termes des dispositions de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme : " Sous réserve de l'application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ".
10. Si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut.
11. Cependant, il résulte des dispositions précitées de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme que la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.
12. D'autre part, aux termes de l'article L. 600-12-1 du code de l'urbanisme : " L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l'utilisation du sol ou à l'occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d'illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions de refus de permis ou d'opposition à déclaration préalable. Pour ces décisions, l'annulation ou l'illégalité du document d'urbanisme leur ayant servi de fondement entraîne l'annulation de ladite décision ".
13. Il résulte de l'article L. 600-12-1 que l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un document local d'urbanisme n'entraine pas l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d'illégalité repose sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d'un moyen tiré de l'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours contre une autorisation d'urbanisme, de vérifier d'abord si l'un au moins des motifs d'illégalité du document local d'urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l'autorisation d'urbanisme.
14. Il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 16 juin 2020, le conseil municipal de Plailly a modifié les dispositions du plan local d'urbanisme applicables à la parcelle d'implantation du projet, d'une part, en reclassant une zone 2AUb en zone 1AUb et, d'autre part, en modifiant les aménagements prévus dans l'OAP n°1 relative au " Clos Boran ".
15. Les appelants soutiennent que ces modifications méconnaissent l'article L. 153-31 du code de l'urbanisme. Toutefois, s'ils soutiennent que le classement en zone 2AUb de la parcelle d'implantation faisait obstacle à la réalisation du projet en ce que ce classement n'ouvrait pas à l'urbanisation immédiate cette parcelle, ils ne soutiennent ni même n'allèguent que les aménagements prévus par l'OAP n° 1 dans sa rédaction antérieure à la délibération du 16 juin 2020 feraient obstacle à la réalisation du projet. Il s'ensuit que, conformément à la règle rappelée au point 11, le moyen tiré, par voie d'exception, de l'illégalité des modifications apportées à l'OAP n° 1 est inopérant.
S'agissant des modifications du plan local d'urbanisme :
16. En premier lieu, il ressort des termes mêmes du règlement du plan local d'urbanisme qu'une zone 1AU consiste en un " secteur immédiatement constructible sous forme d'opération d'aménagement d'ensemble " et une zone 1AUb en une " extension constructible immédiatement à destination d'habitat ", tandis qu'une zone 2AU désigne un " secteur destiné à une urbanisation à plus long terme. Elle est constructible en l'état et ne pourra être urbanisée qu'après modification du PLU " et une zone 2AUb " une extension destinée à une urbanisation à plus long terme à destination d'habitat ". Il s'ensuit que le reclassement de la zone 2AU en zone 1AUb a pour effet d'ouvrir à l'urbanisation les terrains du " Clos Boran ".
17. Toutefois, ce reclassement n'a eu ni pour objet ni pour effet de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels. Par suite, le moyen tiré, par voie d'exception, de la méconnaissance des 2° et 3° de l'article L. 153-31 du code de l'urbanisme doit être écarté.
18. En second lieu, si l'OAP n° 1 modifiée ne comporte plus de " frange boisée face à l'espace agricole d'une largeur de 3 à 5 mètres " sur sa limite ouest, il ne ressort pas des pièces du dossier que cet aménagement aurait eu pour objet de protéger la qualité du paysage agricole qui, comme l'a relevé l'étude d'impact, ne consiste qu'en " un champ en prairie pâturée d'une faible valeur écologique ", ou de prévenir les futures habitations de nuisances en provenance de cet espace agricole.
19. En outre, si, pour isoler visuellement les futures habitations de celles existantes, l'OAP n° 1 prévoyait, avant sa modification, une " bande boisée non continue de 3 à 5 mètres de large " au nord et à l'est et une " frange boisée de 2 à 3 mètres à créer " à l'est et au sud, ces structures végétales ont été remplacées, aux mêmes fins, par une " insertion paysagère à créer ", sans qu'il ressorte des pièces du dossier que cet aménagement serait moins protecteur, alors que l'OAP n° 1 modifiée précise que " les espaces concernés par les clôtures sur rue devront être traités de manière qualitative en articulant murs pleins, grilles doublées de haies vives et massifs fleuris ". Il s'ensuit qu'en tout état de cause, la modification de l'OAP n°1 ne relevait pas du cas prévu au 3° de l'article L. 153-31 du code de l'urbanisme.
20. Par suite, les moyens tirés, par voie d'exception, de la méconnaissance des articles L. 153-31 et L. 153-36 du code de l'urbanisme doivent être écartés.
En ce qui concerne les moyens tirés de l'incompatibilité avec l'OAP n° 1 modifiée :
21. D'une part, aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols (...) sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ".
22. Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.
23. D'autre part, aux termes de l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme : " Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. / Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement ".
24. Il résulte de ces dispositions que le plan local d'urbanisme peut prévoir que les autorisations de construction au sein d'une zone à urbaniser seront délivrées, dans les conditions qu'il précise, lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble. Une telle opération peut ne porter que sur une partie seulement des terrains de la zone concernée, sauf si le règlement du plan local d'urbanisme en dispose autrement ou si les conditions d'aménagement et d'équipement définies par ce règlement et par les orientations d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme impliquent nécessairement que l'opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée.
S'agissant de l'accès nord-est :
25. Il ressort du règlement du plan local d'urbanisme que les constructions autorisées sur les terrains de l'OAP n° 1 modifiée doivent être réalisées dans le cadre d'une " opération d'aménagement d'ensemble " au sens des dispositions précitées de l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme.
26. En premier lieu, il est vrai que le projet litigieux ne couvre pas l'intégralité des terrains appartenant à la zone de l'OAP n° 1 modifiée, notamment les terrains devant accueillir une voie d'accès au nord-est de cette zone. Toutefois, les dispositions de cette OAP n'impliquent pas nécessairement que l'opération d'aménagement porte sur la totalité des terrains de la zone concernée. Sur ce point, il ressort du document graphique de l'OAP n° 1 modifiée que " en fonction de l'avancement de l'aménagement de la zone et des éventuelles tranches successives, un des deux accès pourra être privilégié. Dans ce cas, les conditions de retournement devront être assurées dans des proportions suffisantes et adaptées. Lors de la clôture de l'aménagement global, les deux accès devront être existants ".
27. En deuxième lieu, si le projet ne comporte pas la création de la voie d'accès prévue au nord-est de la zone par l'OAP n° 1 modifiée, il ressort des pièces du dossier et notamment des documents graphiques qu'il comporte la création de la voie d'accès prévue, par l'OAP, au sud-ouest de la zone. Or il ne ressort pas des pièces du dossier que cette voie serait insuffisante pour desservir les habitations projetées, notamment dans les conditions prévues au point précédent.
28. En troisième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que la réalisation du projet impliquera de ne pas créer la voie d'accès prévue, par l'OAP n° 1 modifiée, au nord-est de la zone. Sur ce point, les documents graphiques de la notice architecturale du projet représentent cette future voie d'accès et la pétitionnaire a prévu dans sa demande de rétrocéder à la commune une partie du terrain d'assiette du projet afin d'assurer la circulation des véhicules vers cette voie.
S'agissant des aménagements paysagers :
29. Si les appelants soutiennent que le projet ne prévoit pas d'insertion paysagère en méconnaissance des dispositions de l'OAP n° 1 modifiée, ils ne produisent pas d'élément précis et circonstancié à l'appui de leurs allégations, alors qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du plan d'ensemble fourni dans la demande que le projet prévoit, le long des limites parcellaires nord, est et sud, la création de " haies d'arbustes variés en forme libre " ainsi que la plantation à cet endroit de " pyrus " et de " prunus ".
S'agissant de la densité :
30. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction de vingt-cinq maisons individuelles, représentant une surface de plancher totale de 2 516 m², sur une parcelle d'une superficie de 10 901 m², soit une densité de 25 logements à l'hectare. Si l'OAP n° 1 modifiée prévoit " une densité de 21 logements à l'hectare ", il ressort des termes mêmes du rapport de présentation du plan local d'urbanisme, qui a pour objet de justifier les choix de l'OAP conformément à l'article L. 151-4 du code de l'urbanisme, que cet objectif de densité constitue une règle " minimale ".
31. Il s'ensuit que les moyens tirés de l'incompatibilité avec l'OAP n° 1 modifiée doivent être écartés.
32. Il résulte de tout ce qui précède que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif d'Amiens a rejeté leur demande tendant à l'annulation des arrêtés du 11 décembre 2020 et du 31 mars 2022 du maire de Plailly, et des décisions rejetant leur recours gracieux.
Sur les frais liés à l'instance :
33. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge des appelants le versement d'une somme globale de 1 500 euros à la société Altarea Cogedim IDF au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme D... est rejetée.
Article 2 : M. et Mme D... verseront une somme globale de 1 500 euros à la société Altarea Cogedim IDF en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. L... D..., Mme J... D..., à la société Altarea Cogedim IDF et à la commune de Plailly.
Copie en sera transmise pour information à la préfète de l'Oise.
Délibéré après l'audience publique du 7 décembre 2023 à laquelle siégeaient :
- Mme Ghislaine Borot, présidente de chambre,
- Mme Isabelle Legrand, présidente-assesseure,
- M. Stéphane Eustache, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023.
Le rapporteur,
Signé : S. Eustache
La présidente de la 1ère chambre,
Signé : G. BorotLa greffière,
Signé : C. Sire
La République mande et ordonne à la préfète de l'Oise en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
La greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Christine Sire
N°22DA01943 2
