Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme B... G... et M. D... C... ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler l'arrêté n° DP 075 120 21 V0327 du 13 août 2021 par lequel le maire de Paris ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par M. H... F... et Mme A... E... pour la surélévation d'une construction à R+2, la création d'une deuxième porte d'accès depuis la rue et le remplacement des garde-corps des fenêtres à l'identique (surface créée : 17 m²) sur un terrain situé 50, rue des Cascades, dans le XXème arrondissement, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2201745 du 5 février 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 4 avril 2024 et des mémoires enregistrés le 29 août 2024, le 30 décembre 2024 et le 17 janvier 2025 Mme B... G... et M. D... C..., représentés par Me Bajn et Me Dreyfus (SELARL D4 Avocats associés), demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 2201745 du 5 février 2024 du tribunal administratif de Paris ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Paris n° DP 075 120 21 V0327 du 13 août 2021 ;
3°) de mettre à la charge de Mme A... E... et de M. H... F... le versement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l'arrêté litigieux a été pris au vu d'un dossier incomplet et comportant des éléments contradictoires, dès lors que les pétitionnaires ont, par de fausses déclarations concernant l'implantation de la limite séparative de leur parcelle, induit les services instructeurs en erreur quant à l'application des dispositions de l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris ;
- il méconnait l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris, relatives à l'implantation des façades portant des baies en limite séparative, ainsi que relatives aux conditions d'éclairement des immeubles voisins ;
- il méconnait également l'article UG.11.1 du même règlement, dès lors que le projet dénature les avoisinants et l'intérêt des lieux environnants.
Par des mémoires en défense enregistrés le 11 juillet 2024, le 20 décembre 2024 et le 3 février 2025, Mm E... et de M. F..., représentés par Me Vendé (SELALRL BRG avocats) concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 6 janvier 2025 et un mémoire en défense enregistré le 30 mars 2025 qui n'a pas été communiqué, la Ville de Paris, représentée par Me Falala (AARPI Artemont) conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Stéphane Diémert,
- les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public,
- les observations de Me Bajn, avocat des requérants, de Me Falala avocat de la Ville de Paris et de Me Vendé, avocat des pétitionnaires.
Considérant ce qui suit :
1. Le 18 juin 2021, M. H... F... et Mme A... E... ont déposé une déclaration préalable pour la surélévation d'une construction à R+2 (création d'un niveau supplémentaire, modification de la couverture existante dont la charpente sera modifiée, habillée de zinc, et aménagée avec un édicule donnant accès à une toiture terrasse), la création d'une deuxième porte d'accès depuis la rue et le remplacement des garde-corps des fenêtres à l'identique (surface créée : 17 m²) sur un terrain situé 50, rue des Cascades, dans le XXème arrondissement de Paris. Par un arrêté du 13 août 2021, le maire de Paris ne s'est pas opposé aux travaux déclarés. Mme G... et M. C..., voisins du projet, ont d'abord formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été implicitement rejeté, puis ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler cet arrêté de non-opposition à déclaration préalable, ensemble la décision rejetant leurs recours gracieux. Cette juridiction a rejeté leur demande par un jugement du 5 février 2024 dont les intéressés relèvent appel devant la Cour.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne le moyen tiré du caractère incomplet et contradictoire des éléments du dossier de déclaration préalable :
2. Les requérants soutiennent que l'arrêté du 13 août 2021 a été obtenu au vu d'un dossier comportant des éléments contradictoires et incomplets, susceptible de constituer une fraude dans le but d'échapper aux dispositions de l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris règlementant l'implantation des façades ou parties de façades accueillant des baies en limite séparative, dès lors que le dossier de déclaration préalable mentionne que la limite séparative entre la parcelle des pétitionnaires (n° 114) et leur parcelle (n° 115) se trouve au niveau de la façade du bâtiment située sur cette dernière et leur appartenant, alors qu'il ressort du plan cadastral joint au dossier que cette limite passe à équidistance entre les deux bâtiments.
3. D'une part, l'autorité administrative saisie d'une déclaration préalable peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, l'autorisation délivrée n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'autorité compétente n'a pas à vérifier l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.
4. D'autre part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.
5. Les requérants soutiennent que le dossier de déclaration préalable est entaché de contradictions, dès lors que le plan cadastral joint au dossier indique que la limite séparative se trouve à équidistance des bâtiments occupant les parcelles 114 et 115, et non pas au niveau de la façade du bâtiment occupant la parcelle 115. Toutefois, la présence, dans le dossier de demande, de ce plan cadastral, devenu obsolète, n'a pu exercer en l'espèce, aucune influence sur l'instruction du dossier, dès lors que ce dernier comprenait également une photographie aérienne permettant de percevoir l'état actuel des constructions présentes sur les parcelles et qu'en outre tant le plan masse que les plans de coupe du bâtiment existant et du projet indiquent que la limite séparative entre la parcelle 114, accueillant le projet litigieux, et la parcelle 115, appartenant aux requérants, se trouve en limite du bâtiment de la parcelle 115.
6. Par ailleurs, la déclaration préalable étant délivrée sous réserve du droit des tiers, l'autorité compétente vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, mais ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si la déclaration respecte les règles d'urbanisme.
7. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'acte de vente et un plan y annexé produits par les requérants et par lequel ils ont, le 29 avril 2016, acquis leur bien, que les parcelles 114 et 115 sont grevées de servitudes respectives, et que le vendeur du bien acquis par les requérants a, lors de cette vente, reconnu que son bâtiment avait été élevé à l'extrême limite de sa propre parcelle.
8. En outre, et alors qu'il leur appartient en tout état de cause, s'ils s'y croient fondés, de saisir le juge judiciaire, ce qu'ils n'établissent pas avoir utilement fait, aux fins de faire trancher la question de la délimitation respective des parcelles 114 et 155, les requérants ne peuvent utilement soutenir, pour établir la fraude des pétitionnaires, ni que l'emplacement de la limite séparative est contesté devant le juge judiciaire, ni que les pétitionnaires auraient refusé l'établissement d'un bornage contradictoire. Dans ces conditions, les pétitionnaires ne peuvent être regardés comme s'étant livrés à des manœuvres visant à tromper l'administration sur le respect des prescriptions relatives à l'implantation des constructions en limite séparative.
9. Le moyen doit donc être écarté dans toutes ses branches.
En ce qui concerne le moyen tiré de l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme :
10. Aux termes du même article UG.7.1 : " Les façades ou parties de façades des constructions à édifier à l'intérieur ou à l'extérieur de la bande E* doivent respecter les dispositions qui suivent. / 1° - Façade ou partie de façade comportant des baies* constituant l'éclairement premier de pièces principales* : Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande E* comporte une ou plusieurs baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 6 mètres. / 2° - Façade ou partie de façade comportant des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales* : / Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande E* comporte des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 2 mètres (...). ". Aux termes des dispositions générales de ce même règlement : " (...) Baies constituant l'éclairement premier de pièces principales (...) : Une pièce principale doit comporter au moins une baie constituant son éclairement premier, qui satisfasse aux trois conditions suivantes : / a- comporter une hauteur d'allège ne dépassant pas 1,20 mètre, / b- posséder la plus importante superficie de clair de jour, si la pièce comporte d'autres baies, / c - disposer d'un éclairement conforme aux dispositions des articles 7 et 8 (largeur de vue, prospect) et 10 (gabarit-enveloppe) (...). ".
11. Il ressort des pièces du dossier, et ainsi que l'ont relevé les premiers juges, que le niveau R+2 de la surélévation projetée est occupé par une pièce unique à destination de salon-salle à manger. La façade arrière de la surélévation projetée, implantée en vis-à-vis de la limite séparative avec la parcelle 115, propriété des requérants, comporte, à ce niveau du R+2, deux baies, dont l'une, éclairant la pièce principale, a une superficie de clair de jour de 1,11 m², et l'autre, éclairant l'escalier, pièce secondaire, a une superficie de clair de jour de 1,37 m². Sur la rue des Cascades, la façade de ce même niveau R+2 présente, quant à elle, deux baies éclairant la pièce principale, ayant chacune une superficie de clair de jour de 1,89 m². Par suite, les baies donnant sur la rue des Cascades, qui ont la plus grande superficie de clair de jour, constituent l'éclairement premier de la pièce principale, pour le niveau R+2. Dès lors, la partie de façade face à la limite séparative, qui comporte une baie éclairant une pièce secondaire, et une baie ne constituant pas l'éclairement premier d'une pièce principale, devait être implantée à au moins deux mètres de cette limite, comme tel est le cas en l'espèce. Si les requérants font valoir que la pièce unique prévue au R+2 de la surélévation litigieuse est nécessairement appelée à faire l'objet d'une division ultérieure, il ne ressort d'aucun des plans du dossier de déclaration préalable, qui font tous mention d'une pièce unique, qu'une telle hypothèse soit fondée. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UG.7.1 doit être écarté comme manquant en fait.
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UG.11.1 du plan local d'urbanisme :
12. Aux termes de l'article UG.11.1, " Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords, protection des immeubles et éléments de paysage " du règlement du plan local d'urbanisme de Paris dans sa version applicable au litige : " Les interventions sur les bâtiments existants comme sur les bâtiments à construire, permettant d'exprimer une création architecturale, peuvent être autorisées. / L'autorisation de travaux peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l'installation ou l'ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. (...) Les matériaux apparents et les dispositifs permettant d'assurer leur végétalisation en façade et en toiture doivent être choisis de telle sorte que leur mise en œuvre permette de leur conserver, de façon permanente, un aspect satisfaisant et respectueux du caractère des lieux. ". Aux termes de l'article UG.11.1.3 du même règlement, relatif aux constructions nouvelles : " Les constructions nouvelles doivent s'intégrer au tissu existant, en prenant en compte les particularités morphologiques et typologiques des quartiers (rythmes verticaux, largeurs des parcelles en façade sur voies, reliefs...) ainsi que celles des façades existantes (rythmes, échelles, ornementations, matériaux, couleurs...) et des couvertures (toitures, terrasses, retraits...). / L'objectif recherché ci-dessus ne doit pas pour autant aboutir à un mimétisme architectural pouvant être qualifié esthétiquement de pastiche. Ainsi l'architecture contemporaine peut prendre place dans l'histoire de l'architecture parisienne. / (...) ".
13. Ces dispositions fixent, de façon développée et nuancée, les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions, aux aménagements de leurs abords, à la protection des immeubles et des éléments de paysage, applicables à la zone UG qui comprend l'essentiel du territoire construit de la Ville de Paris. Si les dispositions du début du point UG 11.1.3 sur les constructions nouvelles énoncent que ces constructions doivent s'intégrer au tissu urbain existant, en prenant en compte les particularités des quartiers, celles des façades existantes et des couvertures, ces dispositions ne peuvent être isolées des autres dispositions de l'article UG 11, en particulier de celles du point UG 11.1, qui précisent que peuvent être autorisées des constructions nouvelles permettant d'exprimer une création architecturale et qui n'imposent pas que soit refusée une autorisation de nature à porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, et celles du même point UG 11.1.3 qui précisent que l'objectif d'intégration dans le tissu urbain existant ne doit pas conduire à un mimétisme architectural ou faire obstacle à des projets d'architecture contemporaine. Dans cet esprit, les dispositions du point UG 11.1.3 permettent expressément de ne pas reprendre, pour des constructions nouvelles contemporaines, les registres des bâtiments sur rue, entendus comme le soubassement, la façade et le couronnement, tels qu'ils sont habituellement observés pour les bâtiments parisiens.
14. Eu égard à la teneur des dispositions de l'article UG 11 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris, en particulier celles du point UG 11.1.1, il appartient au juge de l'excès de pouvoir, saisi d'un moyen en ce sens, d'apprécier si l'autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l'exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l'ensemble des dispositions de cet article et de la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d'urbanisme.
15. Les requérants font valoir que la construction d'une surélévation parallélépipédique, couverte de zinc, au-dessus du bâtiment existant, est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants en raison de la rupture qu'elle induit avec le caractère bucolique de la rue des Cascades, où se situent, par ailleurs, plusieurs monuments historiques. Toutefois, et ainsi que l'ont relevé les premiers juges, alors que l'environnement proche du terrain d'assiette ne présente pas d'homogénéité architecturale, il ressort des pièces du dossier que la surélévation projetée est mitoyenne d'une construction contemporaine parallélépipédique, et se trouve face à un immeuble récent. En outre, les pétitionnaires font valoir que le projet prévoit la mise en œuvre d'une couverture en zinc, matériau parisien, employé dans l'environnement immédiat du terrain d'assiette. Enfin, l'architecte des bâtiments de France, dans son avis rendu le 2 août 2021, a noté que l'immeuble concerné ne se situait pas dans le champ de visibilité d'un monument historique, et que le projet n'appelait pas d'observations. Compte tenu de l'hétérogénéité stylistique des bâtiments dans le quartier, le maire de Paris a pu, sans méconnaître les exigences de l'article UG.11 du règlement du plan local d'urbanisme, estimer que la surélévation projetée pouvait s'insérer dans le cadre constitué par les habitations existantes sans porter atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté contesté a été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article UG.11.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris.
16. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande d'annulation de l'arrêté du 13 août 2021 par lequel le maire de Paris ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par M. H... F... et Mme A... E....
Sur les frais de l'instance :
17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que Mme B... G... et M. D... C..., qui sont la partie perdante dans la présente instance, en puissent invoquer le bénéfice. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à leur charge, sur ce même fondement, le versement à la Ville de Paris de la somme de 1 500 euros, et à M. H... F... et Mme A... E..., de la somme globale de 2 000 euros.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de Mme B... G... et de M. D... C..., est rejetée.
Article 2 : Mme B... G... et M. D... C... verseront, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 1 500 euros à la Ville de Paris et une somme globale de 2 000 euros à M. H... F... et Mme A... E....
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme B... G..., à M. D... C..., à M. H... F..., à Mme A... E... et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 3 avril 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Ivan Luben, président de chambre,
- M. Stéphane Diémert, président-assesseur,
- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 mai 2025.
Le rapporteur,
S. DIÉMERTLe président,
I. LUBEN
La greffière,
Y. HERBER
La République mande et ordonne préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 24PA01553
